Zwangsversteigerung Gewerbeeinheit/Metzgereiräume mit Garage

Verkehrswert: 50.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Gewerbeeinheit (Räume Nr. GW05 - Metzgereiräume) im Kellergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit ca. 107 m² Nutzfläche, Einzelgarage und Stellplatz. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an der im Sondernutzungsrechtsplan (Anlage zur Teilungserklärung) mit "GW05" bezeichneten Grundstücksfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16. April 2025 besichtigt. Die Begutachtung umfasste eine Außenbesichtigung der Gesamtbebauung sowie eine Innenbesichtigung der Gewerbeeinheit GW05. Die Bewertung stützt sich auf diese Inaugenscheinnahme sowie auf vorliegende Unterlagen.

Sondereigentum Nr. GW05:

Es handelt sich um eine gewerbliche Einheit im Kellergeschoss des Mehrfamilienhauses. Lt. Teilungsplan umfasst das Sondereigentum Nr. GW05 drei Lagerräume, einen Büro-/Besprechungsbereich, einen Abstellraum sowie einen Kellerraum (Nutzfläche ca. 107 qm). Am Stichtag zeigte sich vor Ort, dass es sich um ehemalige Räume einer Metzgerei handelt, welche nicht bzw. nur in geringem Teil rückgebaut sind. Ein Büro-/Besprechungsbereichausbau sowie Bodenbeläge, mit Ausnahme von Fliesen in den ehemaligen Kühlräumen, sind nicht vorhanden. Sanitäreinrichtungen sind ebenfalls nicht vorhanden. Die zugehörige Garage ist vom Salzachweg aus anfahrbar. Sie ist räumlich nicht mit der zuvor beschriebenen Einheit GW05 verbunden.

Gebäude

Das Gebäude ist ein Mehrfamilienhaus in Massivbauweise aus vermutlich den 1970er Jahren, das über zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Satteldach sowie ein Kellergeschoss verfügt. Das Kellergeschoss, in dem sich die bewertete Einheit befindet, ist auf der südlichen Gebäudeseite erdberührt, während es im Norden auf Straßenniveau des Salzachwegs liegt. Die Gesamtanlage weist vier Wohneinheiten sowie einen Garagen-/Carportanbau (dieser in Holzbauweise) auf. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Instandhaltungsrückstände und Modernisierungsbedarf, insbesondere im Sonderobjekt GW05, sind vorhanden. Die Außenanlagen bestehen aus befestigten und begrünten Grundstücksflächen, wobei der für GW05 zugeordnete Stellplatz zwischen dem Salzachweg und der nördlichen Gebäudeseite liegt.

Weitere Gebäude

Ein separater, im Kellergeschoss integrierter Garagen-/Carportanbau existiert, der sich jedoch nicht mit der Einheit GW05 verbindet. Die zugehörige Einzelgarage ist vom Salzachweg aus anfahrbar.

Grundstück

Das Grundstück ist unregelmäßig zugeschnitten und fällt entlang des Seehauswegs von Süden nach Norden ab. Die Gesamtfläche beträgt 739 m² (gesamtes Flurstück); das Sondereigentum ist mit 187/1.000 Miteigentumsanteil verbunden. Das Grundstück ist entsprechend der Bebauung erschlossen, mit Kanal-, Wasser- und Elektroanschlüssen ausgestattet. Nicht befestigte Teilflächen sind begrünt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Gewerbeeinheit nicht vermietet und wurde eigengenutzt. Ein laufender Gewerbebetrieb ist nicht vorhanden; die Einheit steht im Zustand einer ehemaligen Metzgerei, mit nur geringfügigen Rückbauarbeiten und ohne vorhandene Büro-, Sanitär- oder weitere Einbauten.

• Sattel- und Flachdächer; Satteldach mit Ziegeldeckung, Flachdächer (Eindeckung nicht einsehbar)

• Ölzentralheizung (Installationsstand vermutlich Grundbaujahr); Warmwasserbereitung zentral über Heizung

• Elektroinstallation (Annahme: Grundbaujahr, keine Modernisierungen dokumentiert)

• Fenster mit Leichtmetallrahmen und Drahtverglasung

• Metalltüren (Edelstahl)

• Bodenbeläge: Überwiegend Beton; in den ehemaligen Kühlräumen Fliesen

• Decken teilweise abgehängt mit Kunststoffpaneelen

• Wände, überwiegend gefliest; Putz mit Anstrich

• Sanitäreinrichtungen sind in der Gewerbeeinheit nicht vorhanden

Maulbronn, Enzkreis, Baden-Württemberg
Einwohnerzahl: ca. 6.500, Landkreis Enzkreis, Bundesland Baden-Württemberg

Das Objekt liegt in der Kernstadt von Maulbronn westlich des Zentrums, an der Hauptverkehrsstraße (Frankfurter Straße, L1131) in einem Eckgrundstück zur Frankfurter Straße, Seehausweg und Salzachweg. Die Zufahrt zur Einheit und zur Garage erfolgt über den Salzachweg. Die Umgebung ist geprägt von gemischter innerstädtischer Bebauung. Das Gelände fällt von Süden nach Norden ab, eine naturschutzrechtliche Einschränkung ist nicht bekannt. Die Wohnlage ist als durchschnittlich bis gut im städtischen Kontext zu bewerten; Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm einer Hauptstraße sind nicht auszuschließen.

Die Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Ärzten, Apotheken, Schulen, Kindergärten sowie Bus- und Bahnanbindungen (Stadtbahnlinie S9, diverse Buslinien nach Bretten, Mühlacker, Knittlingen und Pforzheim) ist als gut einzustufen.

Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, die Topografie ist geneigt, entlang des Seehauswegs abfallend. Der Bewuchs ist überwiegend begrünt auf den nicht befestigten Flächen, die befestigten Flächen sind mit Betonpflaster und bituminösen Belägen versehen.