Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert (nicht Mindestgebot): 460.000,00 EUR.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.12.2024 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Die Bewertung umfasst die Ergebnisse der Inaugenscheinnahme sowie verschiedene Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bauakte, Pläne, Flächenberechnungen und amtliche Auskünfte.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ca. 1971 in Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig, voll unterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss mit einem Satteldach und Dachziegeleindeckung. Das Haus ist freistehend und hat eine gesamte, wohnwertabhängige Wohnfläche von rd. 250 m², verteilt auf Erd- und Kellergeschoss. Die Grundrissgestaltung ist individuell, das Erdgeschoss bietet sechs Zimmer, Küche, Bad, Flur, Garderobe, Gäste-WC und einen Balkon. Im Kellergeschoss befinden sich Flur, Treppenraum, Heizungsraum, Waschküche, drei Kellerräume sowie ein weiterer Wohnraum mit drei Zimmern und Diele.

Die Fenster und Außentüren wurden 2018 erneuert, ebenso wie die Elektroinstallation, Gasleitungen, ein Wärmedämmverbundsystem sowie teilweise der Innenausbau. 2019 wurden Dach und Hof erneuert. Der Dachstuhl besteht aus einer Holzkonstruktion, das Satteldach ist mit Ziegeln gedeckt und die oberste Geschossdecke ist gedämmt. Die Fassade ist verputzt und gestrichen, teilweise verfärbt oder verschmutzt. Im Keller gibt es Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Die Hausgrundrisse sind funktional, im Untergeschoss gibt es zum Teil gefangene Räume mit eingeschränkter Zugänglichkeit. Die Besonnung und Belichtung sind insgesamt gut bis ausreichend. Das Objekt befindet sich in einem durchschnittlichen bis leicht überdurchschnittlichen Zustand; es besteht Renovierungsbedarf und es sind Baumängel und Bauschäden vorhanden.

Weitere Gebäude

Eine Doppelgarage aus dem Baujahr 1971 gehört zum Objekt. Sie ist massiv gebaut, unterkellert, mit verputzter Fassade, Flachdach (Beton mit Bitumen und Kies), Fenster aus Holz mit Einfachglas und Tor mit elektrischem Antrieb. Die Garage weist eine verwitterte Attika und schadhafte Bereiche auf. Die Außenanlagen umfassen befestigte Wege, Hofbefestigung, Einfriedung (Zaun, Tore), Gartenanlagen und ein Gerätehaus.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss und ein Teil des Kellers eigengenutzt, während ein vermieteter Wohnraum im Kellergeschoss bestand.

• Dachform: Satteldach (Haus); Flachdach (Garage)

• Dachdeckung: Dachziegel (Haus); Beton mit Bitumen/Kies (Garage)

• Heizung/Warmwasser: Gaszentralheizung Vaillant eco Vit VKK 226/4 (2018, 7–23,5 kW), Flächenheizkörper mit Thermostaten; Warmwasser via Heizung; zentrale Lüftungsanlage im EG (defekt, Baujahr 2018; Gerät auf ungedämmtem Dachboden)

• Elektro: erneuert 2018; durchschnittliche Ausstattung, viele Steckdosen, Gegensprechanlage, FI-Schalter, SAT-Anlage, Videoüberwachung

• Böden: Fliesen, Parkett (Wohnräume EG), Laminat, Fliesen, Beton (Keller)

• Fenster: Kunststoff mit Dreifachverglasung, teils elektrische Rollläden

• Sanitärausstattung: EG-Bad mit Wanne, Dusche, Stand-WC, Doppelwaschbecken (überaltert, farbig), Keller mit Dusche, wandhängendem WC, Waschküche mit Dusche, Anschlüssen, einfache Ausstattung

Das Objekt befindet sich in Rohrbach, einem reinen Wohngebiet in einer Stadt mit etwa 35.000 Einwohnern.

Die Nachbarschaft ist geprägt von Einfamilienhäusern in offener Bauweise und ruhiger Lage an einer Sackgasse (Anliegerstraße mit geringem Verkehr). Es gibt keine besonderen Beeinträchtigungen.

Schulen aller Art, mehrere Supermärkte, Ärzte und gastronomische Angebote befinden sich im Umkreis von rund 1,6 km. Die Versorgung mit Alltagseinrichtungen ist gut. Die Busverbindung ist fußläufig erreichbar, der Bahnhof mit Regionalzuganschluss befindet sich im benachbarten Ortsteil.

Das Grundstück weist eine unregelmäßige Form mit ca. 28 m Straßenfront und etwa 30 m mittlerer Tiefe auf. Die Fläche beträgt 727 m², liegt hangabwärts von der Straße und ist eingefriedet. Es gibt keine Altlasten oder wertrelevante Baulasten; das Grundstück ist voll erschlossen und beitragsfrei.