Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 361.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Anbauten und einem Nebengebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 30. September 2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung äußerlich und in Teilen im Inneren augenscheinlich geprüft. Die Bewertung stützt sich auf Feststellungen am Ortstermin, Unterlagen aus der Bauakte sowie Auskünfte der Ämter und Eigentümer. Nicht alle Räume waren vollständig einsehbar; verdeckte Schäden können nicht ausgeschlossen werden.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein kleines Siedlungshaus, ursprünglich 1966 errichtet, mit fast quadratischer Grundform und ist giebelständig zur Straße ausgerichtet. Es wurde 1987 und 1989 durch einen eingeschossigen Südanbau (Nicht unterkellert, Flachdach) und einen unterkellerten Ostanbau (Wohnwirtschaftlicher Ausbau im Kellergeschoss) erheblich erweitert. Die Garage mit großer Überdachung (Carport-Charakter) wurde ebenfalls 1987 ergänzt. Das Hauptgebäude und der Ostanbau sind vollständig unterkellert, der Südanbau nicht. Der Grundriss ist durch die Anbauten geprägt und im Erdgeschoss überwiegend unzweckmäßig mit gefangenen Räumen und Durchgangszimmern. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 155,5 m², hinzu kommen rund 107 m² Nutzfläche im Keller. Das hohe Satteldach wurde ca. 1999 neu gedeckt und gedämmt; die Anbauten haben Flachdächer, ebenfalls in Holzkonstruktion.

Die Fassade besteht aus Klinkersichtmauerwerk, im Inneren wurden verschiedene Modernisierungen, wie der Einbau von isolierverglasten Kunststofffenstern (ca. 1989) und neue Gastherme (ca. 2000), vorgenommen. Das Anwesen ist barrierefrei konzipiert, mit Rollstuhlrampe, schwellenlosen Innentüren im EG und einem Aufzug (zwei Stationen, EG/KG) im Ostanbau. Es existieren drei befestigte, überwiegend überdachte Terrassen. Die Belichtung ist meist gut bis befriedigend, insbesondere im Keller verbessert. Das Gebäude weist einen durchschnittlichen bis noch befriedigenden Bau- und Ausstattungsstandard auf. Es bestehen Instandhaltungsrückstau und Schäden: u.a. Feuchtigkeit im Keller des Ostanbaus, defekte Gasheizung und undichtes Garagendach. Die energetische Qualität entspricht nicht mehr heutigen Standards.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude (Baujahr 1966), ehemals Stall, heute Abstellraum, befindet sich in massiver Bauweise mit Sichtziegelfassade, Blechtür, einfachverglastem Stahlfenster, Holzbalkendecke und betoniertem Boden. Das Satteldach ist mit Dachsteinen belegt, ein Dachflächenfenster ist vorhanden und die Entwässerung erfolgt über Zinkrinnen und -fallrohre. Die Nutzfläche beträgt ca. 22 m². Das Gebäude weist Instandhaltungsstau auf, dennoch ist der bauliche Zustand noch als befriedigend zu bezeichnen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus mit Anbauten unbewohnt, das Grundstück und das Nebengebäude ungenutzt und leerstehend.

• Dachform: Satteldach (Wohnhaus), Flachdach (Anbauten, Garage), Satteldach (Nebengebäude)

• Dachdeckung: Dachsteine (anthrazit), Gaube mit Kunstschiefer, Flachdächer mit Schweißbahn oder Wellplatten, Dachentwässerung aus Zink

• Heizung & Warmwasser: Außentemperaturgesteuerte Gas-Zentralheizung (defekt, Baujahr ca. 2000), zentral für Warmwasser, unterstützt durch Solarthermie (sechs Kollektoren, Warmwasserspeicher), Platten-/Flachheizkörper und Radiatoren mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: Leitungen unter Putz oder verdeckt verlegt, durchschnittliche Ausstattung, einfache Elektroanlage Nebengebäude

• Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster (teils mit Jalousien), einfache Stahlrahmenfenster im Nebengebäude

• Sanitärausstattung: Einbauwannen, barrierefreie Dusche, Waschbecken und WCs im EG (Bad/WC, Gäste-WC), im DG zweites Bad (Baustandard überwiegend baujahrtypisch, verschiedene Farben), Einbauküche im Keller fremdes Eigentum

• Aufzug (Home-Lift, zwei Stationen im Ostanbau)

Das Objekt liegt in Vögelsen einem ruhigen, gewachsenen Ein- und Zweifamilienhausgebiet an einer asphaltierten Wohngebietsstraße mit Gehweg.

Die Nachbarschaft ist durch Einfamilien- und Doppelhäuser geprägt. Beeinträchtigungen bestehen nur durch Anliegerverkehr. Ein Sportplatz befindet sich in der Nähe. Der Wohnort bietet eine gute Grundversorgung mit Kindergarten, Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten im Ort oder im nahen Umland, weiterführende Schulen, Ärzte und Krankenhaus sind im nächsten Mittelzentrum erreichbar. Anbindung an die Buslinien nach Bardowick und Lüneburg ist gegeben, die nächste Bahnstation liegt ca. 4 km entfernt.

Die Topografie ist eben, nach Osten leicht abfallend, das Grundstück ist rechteckig mit ca. 19 m Straßenfront und ca. 40 m Tiefe, die Größe beträgt 753 m². Der Garten ist überwiegend mit Sträuchern, Gehölz, teilweise Wildwuchs, ein Folienteich (vermutlich undicht) sowie befestigte Wege, Einfriedungen teils nicht vorhanden.

Die Mikrolage gilt als gut, die Umgebung ist wohnlich und ländlich. Die Makrolage befindet sich im Landkreis Lüneburg, Niedersachsen.