Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 173.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde innen und außen am 29.01.2025 vollständig besichtigt. Die Wertermittlung erfolgte unter Einbezug von Unterlagen und stichprobenartiger Inaugenscheinnahme aller Gebäudeteile.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein einseitig angebautes, ca. 1900 errichtetes Einfamilienwohnhaus mit vollständigem Untergeschoss, zwei Obergeschossen und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Bauweise ist gemischt: Das Untergeschoss besteht aus massivem Bruchsteinmauerwerk, die darüber liegenden Geschosse aus aufgeriegeltem Holzfachwerk.

Die Wohnfläche verteilt sich auf ca. 183 m² (1. OG ca. 73 m², 2. OG ca. 110 m²); die Nutzfläche im Untergeschoss beträgt ca. 85 m². Die Grundrissgestaltung ist zeittypisch verschachtelt, im 1. OG wurden Zwischenwände zum Wohnzimmer entfernt. Im 2. OG befinden sich mehrere Zimmer und ein Bad, angrenzend ein kleiner WC-Anbau mit Zugang zur Terrasse. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und dient als Abstellraum. Die Belichtung ist durchschnittlich bis ausreichend, besonnte Terrassenbereiche bestehen auf der Rückseite.

Im Jahr 1989 wurden Modernisierungen vorgenommen (Fenster, Elektro, Bad, Bodenbeläge teilerneuert). 2009 wurde eine neue Holzheizung inklusive Pufferspeicher eingebaut, das Dach zuletzt umgedeckt. Es besteht erheblicher Unterhaltungs- und Instandhaltungsstau. Es treten Feuchtigkeits- und Versottungsschäden, diverse Risse im Innen- und Außenbereich sowie veraltete und abgenutzte Bauteile auf. Energetisch ist das Haus ungünstig, da keine Dämmung vorliegt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und bewohnt.

• Satteldach aus Holz; Dacheindeckung mit alten Ziegeln, Dachrinnen aus Kupfer, keine Wärmedämmung

• WW-Zentralheizung (Holzvergaserofen, Baujahr 2009, 2 Pufferspeicher à 1000 l), Beheizung über Stahlradiatoren mit Thermostatventilen; Holzlager vorhanden

• Warmwasser über dezentrale Elektroboiler

• Elektroinstallation einfach bis überaltet, teilweise auf Putz verlegt

• Böden aus Fliesen, Laminat, Holz, PVC, teils stark abgenutzt, unebene Fliesen, z. T. schadhaft

• Fenster: Mix aus alten Holz-Doppelfenstern und einzelnen Kunststoff-Isolierglasfenstern, überwiegend mit Holz-Klappläden

• Sanitärausstattung: 1 Bad (im 1. OG alt, nicht nutzbar; im 2. OG einfach, renovierungsbedürftig), separates WC im 1. OG und im WC-Anbau, Waschküche mit Kaltwasserzugang

• Wände: Putz, Raufasertapeten, Fliesen in Nassräumen, teils sichtbarer Bruchstein

• Keine besondere Küchenausstattung oder außerordentliche Einbauten

Das Objekt befindet sich am südlichen Ortsrand von Schiltach, einer Stadt mit rund 3.000 Einwohnern.

Die Mikrolage ist mittel, das Umfeld geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern ohne einheitliche Struktur. Das Gebäude liegt direkt an der Ortsdurchfahrtsstraße, verbunden mit gelegentlich stärkeren Verkehrsimmissionen. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus älteren Bewohnern. Schiltach besitzt eine gute Grundausstattung an Nahversorgung und Infrastruktur: Arzt, Apotheke, Kindergarten und Grundschule sind fußläufig erreichbar, der Bahnhof „Schiltach Mitte“ ist ca. 900 m entfernt, eine Bushaltestelle 100 m. Weiterführende Schulen und größere Einkaufsmöglichkeiten finden sich in den Nachbarorten.

Das Grundstück liegt in leichter bis starker Hanglage, mit einem Höhenunterschied von ca. 5,5 m auf dem Areal (Grundstücksgröße 292 m², Straßenfront ca. 27 m, mittlere Tiefe ca. 21 m, sehr unregelmäßige Form). Die Straße verläuft in einer Kurve, das Haus ist an ein Nachbarhaus angebaut. Bewuchs, soweit beraten, dem normalen Maß entsprechend; eine Terrasse mit Stützmauer besteht auf der Talseite.

Infrastrukturtechnisch ist das Wohnhaus an Kanal, Strom, Wasser und Telefon angebunden. Erschließungskosten sind bezahlt, keine Altlasten oder Baulasten bekannt.

Makrolage: Der Ort Schiltach liegt im Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg.