Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Zuwegung

Lfd. Nr. 1: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 457.000,00 €
Lfd. Nr. 2: unbebauter Parkplatz, Verkehrswert: 16.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Flurstück Nr. 62/2) in der Maler-Müller-Straße 38 sowie um ein separates, unbebautes Grundstück (Flurstück Nr. 62/4), das als Zuwegung/Pkw-Stellplatz genutzt wird und sich in der Geibstraße befindet. Diese Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag von innen und außen besichtigt. Die Bewertung basiert ergänzend auf vorliegenden Bauunterlagen und Grundrissen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, errichtet im Jahr 1955 in Massivbauweise (Split-Level-Bauweise), das sich über sieben versetzte Ebenen erstreckt. Die Wohn- und Nutzfläche beträgt allen Ebenen zusammengenommen rund 160 m². Zum Gebäude gehören diverse Nutzungsbereiche: Kellerräume, Waschküche, Werkstatt, Wohnräume, Küche, mehrere Schlafzimmer, zwei Bäder, ein Gäste-WC sowie Speicherflächen im Dachgeschoss. Fenster sind überwiegend als Kunststoff-Isolierverglasung ausgeführt, teils mit Rollläden, einige Fenster sind noch aus Holz.

Modernisierungen wurden in unterschiedlichen Zeiträumen durchgeführt (z.B. Austausch Heizkessel und Fenster 2001, Modernisierung der Bäder vermutlich 1990–2010, Bodenbeläge teilweise 2016/2017, Dämmung der obersten Geschossdecke). Das Gebäude befindet sich in befriedigendem baulichen Zustand mit diversen festgestellten Schäden, insbesondere an Balkon, Fassade, Gaube und Bodenbelägen. Die Grundrissgestaltung ist durch versetzte Ebenen geprägt und ermöglicht eine gute natürliche Belichtung sowie Besonnung der Wohnräume.

Grundstück

Das Hauptgrundstück umfasst 764 m² und liegt in ausgeprägter Hanglage mit Nord- und Südausrichtung. Der Zugang zum Haus erfolgt direkt von der Maler-Müller-Straße über einen schmalen, steilen Fußweg/Treppe. Das separate Grundstück (Zuwegung/Verkehrsfläche) ist 151 m² groß, rund 3 m breit und etwa 44 m lang, und ermöglicht die Zufahrt/Pkw-Stellplatznutzung von der Geibstraße. Beide Parzellen sind unregelmäßig geschnitten. Das Hauptgrundstück ist eingefriedet (Zaun, Mauer, Hecken), mit Terrassen, Stützmauern und Gartenanlagen versehen, der Garten ist bepflanzt und terrassiert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus unbefristet vermietet. Im Mietvertrag sind auch zwei Pkw-Stellplätze auf dem separaten Grundstück enthalten.

• Satteldach, Eindeckung mit Tonziegeln/Dachsteinen, Gaube und Dachaufbau vorhanden

• Zentrale Öl-Pumpenheizung (Niedertemperatur-Kessel von 2001, Heizkörper als Standard-Flachheizkörper mit Thermostatventilen)

• Warmwasserversorgung zentral über die Heizung und teilweise durch Mietereinbauten

• Fenster überwiegend Kunststoff-Isolierglas (tlw. Holzfenster mit Isolierglas), meist mit Rollläden

• Böden in den Wohnbereichen: Fliesen, Laminat, Kellerbereiche: Beton/Fliesen

• Sanitärausstattung: Zwei modernisierte Bäder (Badewanne, bodengleiche Dusche, Doppelwaschtisch, WC), Gäste-WC, durchschnittliche Wasser- und Abwasserinstallationen

Bad Kreuznach (ca. 54.000 EW, Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz):

Mikrolage und Wohnlage

Die Objekte liegen in einem reinen Wohngebiet am nördlichen Ortsrand in stark ausgeprägter Hanglage. Die Nachbarschaft ist geprägt von 2-geschossiger Einfamilienhaus- und Reihenhausbebauung; wenig Durchfahrtsverkehr, ruhige und gepflegte Wohnlage mit zahlreichen Grünflächen. Zugang über eine Wohnstraße mit Gehwegen und Parkmöglichkeiten. Das Grundstück selbst ist schwer einsehbar (Hang, zweite Reihe) und weder von der Maler-Müller-Straße noch der Geibstraße direkt anfahrbar.

Versorgung und Verkehr

Kindergarten, Grundschule, weiterführende Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut, nächste Bushaltestelle in direkter Nähe, der Bahnhof Bad Kreuznach etwa 1,3 km entfernt; nächste Autobahnanschlussstelle (A61) ca. 8 km.