Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus

Verkehrswert: 2.915.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen, eine Schwimmhalle sowie Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.02.2024 und 21.02.2024 vollständig in den Außen- und Innenbereichen besichtigt. Zwei Garagen des Mehrfamilienwohnhauses waren nicht zugänglich. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Besichtigung und vorhandener, teils unvollständiger Planunterlagen.

Gebäude – Mehrfamilienwohnhaus

Das Mehrfamilienwohnhaus wurde ca. 1978 errichtet und später abschnittsweise modernisiert. Umfassende Modernisierungen betrafen die Heizzentrale (ca. 2008), das Dach inkl. Dämmung, die Fassade samt Wärmedämmung, sowie Loggien/Balkone (ca. 2018). Das Gebäude verfügt über ein Satteldach (Wohnbereiche) und ein Flachdach über der Schwimmhalle. Sieben Wohnungen erstrecken sich auf 1. bis 3. OG sowie das Dachgeschoss, teils mit Loggien/Balkon. Die Grundrissgestaltung entspricht grundsätzlich dem Baujahr, weicht aber vereinzelt von den Planunterlagen ab, da zum Teil Trennwände nicht ausgeführt wurden. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 615 m².

• Im Untergeschoss sind Kellerräume, ein Maschinenraum, Technikräume, ein Heizraum sowie der Zugang zur Schwimmhalle und zum Einfamilienhaus angeordnet.

• Erdgeschoss und Sockelgeschoss bieten Flure, Treppenhaus mit Aufzug, vier Garagen (davon eine mit Lager), Schwimmhalle mit Duschen, Sauna, WC, Solarium und weitere Nebenräume.

• Die Wohnungen sind funktional geschnitten, einige verfügen über Tageslichtküchen, und alle Obergeschosse besitzen Balkone/Loggien

• die Dachgeschoss-Wohnung zusätzlich eine Dachterrasse.

Die Belichtung ist in den Wohnungen generell ausreichend, in den Küchen und teils in den Sanitärräumen Tageslicht. Die Nutzung ist auf dauerhafte Wohnnutzung ausgelegt, neben dem Wohnungsbestand ist eine Schwimmhalle (gemeinschaftlich nutzbar) vorhanden. Modernisierungen und Instandhaltungen zeigen sich in einem baulich teils modernisierten, teils baujahresgemäßen Zustand. Die Außenanlagen umfassen befestigte Zugänge, Garagenzufahrten, Gartenbereiche und Grünfläche.

Gebäude – Einfamilienwohnhaus

Das Einfamilienwohnhaus stammt ca. aus 1955, spätere Modernisierungen betrafen unter anderem Fenster, Fassade (inklusive Wärmedämmung), Dacheindeckung (vermutlich mit Dämmung), Heizzentrale (ca. 2006) und weitere Erhaltungsmaßnahmen. Es besteht aus dem 1,5-geschossigen Haupthaus mit Walmdach einschließlich Gauben und einem angeschlossenen Seitenflügel mit Satteldach. Die Wohn-/Nutzfläche beträgt ca. 200 m² zuzüglich Kellerräume, Waschküche und Verbindungsgang zur Schwimmhalle des Mehrfamilienhauses.

• Das Erdgeschoss umfasst Windfang, Aufenthalts-/Kaminzimmer, Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Flur, zwei Zimmer, Bad/WC, separates WC und eine große Terrasse. Im DG befinden sich Flur, Speicher, zwei Zimmer, Dusche/WC.

Die Räume sind überwiegend großzügig, Grundriss und Belichtung entsprechen in großen Teilen den Erwartungen, Abweichungen von den Planunterlagen sind im Keller und im Seitenflügel feststellbar.

Das Gebäude ist funktionsgerecht und baujahrtypisch zugeschnitten, jedoch besteht kein direkter PKW-Stellplatz oder eine Garage. Ein Bürotrakt ist im Plan dargestellt, tatsächlich aber nicht Teil des Bewertungsobjekts. Das Einfamilienhaus war zum Bewertungsstichtag leerstehend. Der Zustand wurde als teils modernisiert, überwiegend gepflegt und stellenweise instandsetzungsbedürftig beschrieben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Mehrfamilienwohnhaus mit Ausnahme der DG-Wohnung vermietet, alle Mietverträge laufen unbefristet; die DG-Wohnung und das Einfamilienwohnhaus standen leer. Zwei Garagen waren an Mieter des Hauses, eine an einen Nachbarn vermietet, eine Garage stand leer. Fünf PKW-Stellplätze waren als Teil der Mietverträge vermietet, jedoch nicht uneingeschränkt nutzbar.

Zuweg/Zufahrt zum EFH über andere Grundstücke, welche nicht mitversteigert werden. Der Heizöltank für das EFH befindet sich angabengemäß auf einem anderen Grundstück, welches nicht mitversteigert wird. Der Bürotrakt befindet sich auf einem anderen Grundstück, welches nicht mitversteigert wird. Die PKW-Stellplätze befinden sich mit dem überwiegenden Anteil der jeweiligen Stellplatzfläche auf einem anderen Grundstück, welches nicht mitversteigert wird.

Karlsruhe, Stadtteil Grünwinkel (ca. 317.000 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg):

Das Objekt liegt an der Durmersheimer Straße, einer innerörtlichen Erschließungsstraße auf einem trapezförmigen Mittelgrundstück mit ca. 1.589 m² Fläche, etwa 4,7 km vom Stadtzentrum entfernt. Die Umgebung ist durch offene, 2 bis 3 geschossige Wohnbebauung geprägt, mit durchmischten Handwerks- und Gewerbebetrieben und Büronutzungen in der Nachbarschaft.

Beeinträchtigungen durch innerörtlichen Verkehr sind wahrnehmbar. Es liegen öffentliche Parkbuchten in der Straße, unmittelbares öffentliches Grün mit Baumbestand besteht, die Grundstückszufahrt erfolgt im rückwärtigen Bereich zusätzlich über eine asphaltierte Fläche. Es besteht Teilgrenzbebauung, Grenzwandproblematik zum Nachbarn wurde im Rahmen des Gutachtens angesprochen.

Schulen, Kindergarten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im Stadtteil beziehungsweise in kurzer Entfernung vorhanden. Die Anbindung an Bus und S-Bahn ist sehr gut, nächster S-Bahnhof liegt ca. 700 m, die nächste Bushaltestelle etwa 50 m entfernt.

Das Grundstück ist eben, trapezförmig zugeschnitten, mit ca. 66 m Tiefe und 24 m Breite. Garten- und Grünbereiche sind angelegt, Straßenfront und Zuwegungen sind befestigt. Es ist voll erschlossen.