Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 344.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.10.2024 besichtigt. Die Bewertung erfolgte vor Ort sowie auf Basis von Bauakten und vorhandenen Unterlagen.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus stammt aus dem Baujahr 1977 und ist ein Fertighaus in Holzständerbauweise mit einem Vollgeschoss (Erdgeschoss), einem nicht ausgebauten Dachgeschoss und einem voll unterkellerten Keller (Massivbauweise). Die Wohnfläche beträgt ca. 149 m², verteilt auf etwa 102 m² im Erdgeschoss und ca. 47 m² im Kellergeschoss, das aufgrund der Hanglage zur Straße hin als Vollgeschoss ausgebildet ist.

Das Haus verfügt über einen klassischen und funktionalen Grundriss mit Wohnzimmer, Essplatz, Küche, Abstellraum, zwei Kinderzimmern, Schlafzimmer, Badezimmer und Diele im Erdgeschoss sowie Wohn-/Schlafraum, Wohnküche, Bad und Flur im Untergeschoss. Die Belichtung und Besonnung sind ausreichend, besonders zur Südseite über die große Terrasse. Der Dachgeschossbereich ist nicht ausgebaut, die Giebelflächen sind teilweise nur mit Dämmstoff versehen und nicht verkleidet. Ein Wintergartenanbau aus etwa 1990 befindet sich an der Westseite, ist aber mangelhaft und sanierungsbedürftig. Die Grundrisse und Wohnflächen sind aus den vorliegenden Bauakten entnommen, ein detailliertes Aufmaß wurde nicht erstellt.

Das Objekt ist baujahrestypisch erhalten, teils abgewohnt und weist einen deutlichen Renovierungsstau auf. Energetisch entspricht es dem Stand von 1977, wesentliche Verbesserungen oder Modernisierungen sind nicht erfolgt. Das Grundstück ist leicht hanglagig, Garten- und Vorgartenbereiche sind teilweise verwildert und stark bewachsen. Die Lage befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet der 1970er-Jahre.

Weitere Gebäude

Eine Garage in Massivbauweise (Baujahr ca. 1977) mit einer Bruttogrundfläche von ca. 46 m² und einem flach geneigten Pultdach mit Wellasbestzementplatten befindet sich auf dem Grundstück. Die Garage ist nicht unterkellert, verfügt über ein Stahlschwingtor (elektrisch), ist jedoch sanierungsbedürftig (undichtes Dach, Bewuchs durch Knöterich, Deckenverkleidung beschädigt).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach (Frankfurter Pfannen, Betondachsteine; Zustand altersentsprechend, sanierungsbedürftig)

• Ölbefeuerte Zentralheizung (Kessel ca. 1995, Brenner jünger, klassische Heizkörper mit Thermostatventilen)

• Warmwasser zentral mit Heizung

• Heizungsleitungen überwiegend Kupferrohr, 3 x 1000-Liter-Öltanks

• Elektroinstallation baujahrestypisch, teils überaltert, Kabelinstallation vorhanden

• Kunststofffenster (Untergeschoss, Baujahr 1977, 2-fach verglast), Holzfenster (Erd-/Dachgeschoss, Baujahr 1977, teilw. Verglasung 1995), Rollläden gurtbetrieben, tlw. defekt

• Sanitärausstattung einfach: Bäder im EG und UG mit Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC; Stand der 1970er-Jahre, teils renovierungsbedürftig

• Bodenbeläge: Fliesen in Küche, Wohn-/Essplatz, Bad, Fluren; Laminat in Schlaf- und Kinderzimmer (teilw. Mängel); Spanplattenboden im Dachgeschoss

• Wände in Raufasertapete, teilweise Rauputz, gestrichen

• Terrasse, Wintergarten (mangelhaft, undicht), Gartenfläche verwildert

• Garage mit Stahlschwingtor, elektrischem Antrieb, Pultdach aus Wellasbestzement (Sanierungsbedarf!)

Kraichtal, Stadtteil Unteröwisheim, ca. 3.450 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt am ruhigen südwestlichen Ortsrand in einem Wohngebiet der 1970er-Jahre. Die Bebauung besteht überwiegend aus freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, Reihenverkehr ist gering, es besteht kein Durchgangsverkehr. Die Südendstraße ist eine Anliegerstraße mit bituminöser Fahrbahn, beidseitigen Gehwegen und guter Erschließung. Nachbarschaftlich handelt es sich um ein gepflegtes, aber gewachsenes Wohnumfeld. An der rückwärtigen Grundstücksgrenze grenzt das Areal an landwirtschaftliche Flächen/Grünland (Streuobstwiesen); keine Hinweise auf Biotop oder Naturschutzgebiet.

Infrastrukturell ist Unteröwisheim als kleiner Stadtteil mit eher schwacher Arbeitsmarktstruktur einzustufen, aber mit guten Verbindungen: Grundschule am Ort, Gemeinschaftsschule im Nachbarort (ca. 5 km), weiterführende Schulen in Bruchsal. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind vorhanden, größere Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten bietet Bruchsal (ca. 13 km). Öffentliche Verkehrsanbindung durch Stadtbahnhaltestelle (ca. 700 m) sowie Bahnhof (ca. 800 m) mit Anschluss nach Bruchsal, Karlsruhe, Heidelberg, Mannheim und Stuttgart. Ärzte und weitere Versorgung in Nachbarorten verfügbar.

Das Grundstück ist etwa 19 m breit und 37,3 m tief, leicht hanglagig – von der Straße bis Garage ca. 1,10 m ansteigend; Gartenbereich insgesamt eben bis zur Rückgrenze. Zuschnitt rechteckig, Garten und Vorgarten überwiegend bewachsen, tlw. verwildert, Baumbestand vorhanden.