Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 504.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 2-geschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.11.2024 einer vollumfänglichen Besichtigung unterzogen. Grundstück, Garage und sämtliche Wohnräume waren zugänglich und wurden augenscheinlich geprüft; eine weitergehende Untersuchung der Bausubstanz sowie Funktionsprüfungen der haustechnischen Anlagen erfolgten nicht.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde etwa 1963/64 errichtet. Es besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 91 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss, ergänzt um ca. 45 m² Nutzfläche im Keller (mehrere Kellerräume; Waschküche im Keller/Abstellraum).

Die Räumlichkeiten teilen sich auf in:

• KG: mehrere Kellerräume

• EG: Wohnen, Wohnküche, Kochküche, WC, Flur, Windfang

• OG: 3 Zimmer, Bad/WC, Flur

• DG: Speicher

Die Raumaufteilung ist funktional, allerdings wurde im Obergeschoss ein Durchgangszimmer und ein gefangenes Zimmer festgestellt. Das Dachgeschoss ist über eine Einschubtreppe erreichbar, nicht ausgebaut und aufgrund der Bauweise nur eingeschränkt ausbaufähig.

Das Gebäude wurde ab 2017/18 teilweise modernisiert: Fenster, Rollläden und Hauseingangstür wurden erneuert, die Fassade erhielt einen Vollwärmeschutz. Ein Balkon wurde entfernt und die Fläche einem Zimmer zugeschlagen. Die Dacheindeckung sowie wesentliche Innenausstattungen und Sanitärinstallationen stammen noch überwiegend aus dem Ursprungsbaujahr. Die Dachschrägen und die Geschossdecke sind ungedämmt.

Die Grundrissgestaltung ist insgesamt praktikabel, die Gesamtwohnfläche für heutige Ansprüche jedoch eher gering. Die Belichtung und Besonnung der Wohnräume ist als gut zu bewerten, alle Aufenthaltsräume sowie Bad und Gäste-WC sind tagesbelichtet. Die Garage ist direkt an das Haus angebaut, mit separatem Abstellraum (Nutzfläche insgesamt ca. 24 m²).

Es bestehen diverse Unterhaltungs- und Fertigstellungsmängel, darunter Feuchtigkeitsschäden im Keller, Anstrichschäden an der Garage, Terrassenfläche ohne Endbelag, lokale Beiputzausbesserungen im Bereich der Fenster und erhöhter Renovierungsbedarf im Innenbereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach aus Holz mit Ziegeldeckung, ungedämmt, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Öl-Luftheizung (Brenner 1998), Kachelofen mit Luftauslässen, Warmwasser für Küche per Elektrodurchlauferhitzer, Bad per 80-Liter-Elektroboiler

• Elektroinstallation altersüblich, Hauptverteilung mit Schraubsicherungen, teilweise neue 3-adrige Kabel im Wohnzimmer, modernisierte Außenunterverteilung, kein FI-Schalter

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, elektrisch betriebene Außenrollläden

• Böden: EG und OG Laminat und Fliesen, Keller Estrich

• Sanitärausstattung: EG Stand-WC mit Handwaschbecken, OG Badewanne, WC, Waschbecken, KG Waschmaschinenanschluss und Ausgussbecken

Das Objekt befindet sich in Hemsbach(ca. 12.000 Einwohner) in einem gewachsenen, guten Wohngebiet mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern.

Die Nachbarschaft ist geprägt von Einzelhausbebauung; südlich liegt eine Schule. Die Richard-Wagner-Straße ist eine durchgängige, normal frequentierte Anliegerstraße mit asphaltierter Fahrbahn und befestigten Gehwegen beidseitig; öffentliche Parkmöglichkeiten vorhanden. Es bestehen keine ersichtlichen Beeinträchtigungen.

Kindergarten, Grund- und weiterführende Schulen sowie Geschäfte für den täglichen Bedarf sind fußläufig erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in der Nähe, der Bahnhof Hemsbach ist ca. 500 m entfernt. Die verkehrliche Anbindung an die Autobahnen A5 und A659 sowie die Bundesstraßen B3 und B38 ist gut, die Anschlussstellen liegen wenige Kilometer entfernt.

Das Grundstück ist rechteckig geschnitten, ca. 17 m breit und 38,5 m tief (ca. 659 m²). Die Topografie ist eben mit leicht abgesenktem Garten zur Straße, die normale Höhenlage ist gegeben. Explizit vorhandener Bewuchs ist nicht genannt, das Grundstück gilt als baureif und erschlossen.

Makrolage: Stadt Hemsbach, Rhein-Neckar-Kreis, Baden-Württemberg.