Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 1.430.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein voll unterkellertes, freistehendes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Terrasse, Balkon, Lagerraum und Doppelgarage. Das Objekt eignet sich zudem zur Nutzung als Mehrfamilienhaus. Die südliche Teilfläche des Grundstücks ist als Bauplatz nutzbar.

Besichtigung:

Das Objekt wurde von außen und innen besichtigt; einbezogen wurden auch die Außenanlagen, die Doppelgarage, der Lagerraum unter der Terrasse sowie die unbebaute südliche Bauplatzfläche. Das Objekt wurde im am Besichtigungstag festgestellten Zustand bewertet; ergänzend lagen Bauakte, Kataster- und Grundbuchunterlagen vor.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde ca. 1939 in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein 1970 zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 604 m², die Wohnfläche insgesamt ca. 316 m², verteilt auf ca. 133 m² im Erdgeschoss, ca. 116 m² im Obergeschoss und ca. 66 m² im Dachgeschoss. Im Kellergeschoss befinden sich Heizungsraum, Flur, Waschküche, drei Kellerräume und ein tieferliegender Gewölbekeller.

Im Erdgeschoss liegen Wohnen, Essen, Schlafen, Küche, Dusche, WC, Flur, Abstellraum mit Vorraum, Windfang und Terrasse. Das Obergeschoss umfasst drei Zimmer, Küche, Bad, separates WC mit Vorraum, Flur und Balkon. Im Dachgeschoss sind drei Zimmer, Bad, Flur und Abstellraum vorhanden. Der Grundriss ist zweckmäßig, baujahrestypisch und großzügig; hohe Geschosshöhen von ca. 2,9 m im Erd- und Obergeschoss sowie große Flurbereiche vermitteln einen repräsentativen Eindruck. Durch zwei Küchen und drei Sanitärbereiche ist auch eine Nutzung als Mehrgenerationenhaus möglich. Ein Essbereich im Erdgeschoss ist als gefangener Raum ausgebildet.

Belichtung und Besonnung sind gut, insbesondere durch die südorientierten Außenflächen. Das Walmdach mit Aufbauten prägt das Gebäude; Balkon, Terrasse, Eingangsvorbau und zwei Dachgauben sind wertrelevante Bauteile. Das Haus befindet sich insgesamt in einem dem Baujahr entsprechenden normalen Zustand mit einfacher bis mittlerer Ausstattung. Umfassende Modernisierungen wurden nicht durchgeführt, jedoch gab es einzelne Verbesserungen, unter anderem an Heizung, Fenstern, Balkonabdichtung, nördlicher Fassadendämmung, Innenausbau sowie der Dusche im Erdgeschoss. Sichtbar waren abgängige Dachgeschossfenster, lose bzw. gebrochene Natursteinplatten im Flur des Erdgeschosses sowie baujahrstypische Feuchteschäden im Kellerbereich.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine Doppelgarage in Massivbauweise mit Flachdach, Ursprungsbaujahr 1958 und Erweiterungsanbau von 1977. Eine Trennwand mit Verbindungstür ist vorhanden; die Flachdachsanierung soll etwa 2010 erfolgt sein. Straßenseitig bestehen elektrische Holzschwingtore, rückwärtig Metalltore; ein seitlicher Zugang erfolgt über eine Außentreppe.

Weiter vorhanden sind ein Gartenhaus sowie ein unter dem südwestlichen Terrassenvorsprung in den Hang eingebauter Lager- bzw. Abstellraum aus Natursteinmauerwerk mit Kappendecke auf Stahlträgern. An dessen Decke bestehen erhebliche Schäden mit stark korrodierten Stahlträgern, Durchfeuchtungen, Ausblühungen, Putzabplatzungen und teilweise ausgebrochenen Deckenfeldern; eine statische Prüfung wurde im Gutachten dringend empfohlen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus bewohnt. Die südliche Teilfläche war unbebaut und als selbständig nutzbare Bauplatzfläche angesetzt.

• Dachform/Dachdeckung: Walmdach mit Aufbauten; Eindeckung mit Tonziegeln; Dachentwässerung aus Kupferblech

• Heizung und Warmwasser: Gas-Zentralheizung, Baujahr 2004; Wärmeabgabe überwiegend über Rippenheizkörper, vereinzelt über Plattenheizkörper; Warmwasser teils zentral über Wasserspeicher an der Heizungsanlage im Kellergeschoss, teils dezentral über elektrische Boiler in Bad und Küche des Obergeschosses

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; Verteilerkasten im Kellergeschoss 1984 erneuert; FI-Schutzschalter, Klingel-/Sprechanlage, Telefon, Breitbandkabel

• Fenster: teils baujahrstypische Holzverbundfenster, teils erneuerte Holz- und Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: Erdgeschoss mit erneuerter ebenerdiger Dusche und Waschbecken sowie separatem WC mit Waschbecken; Obergeschoss mit Badewanne, Dusche, zwei Waschbecken und Boiler sowie separatem WC mit Waschbecken; Dachgeschoss mit Dusche, WC und Waschbecken; überwiegend weiße Sanitärobjekte

Das Objekt liegt in Pforzheim im Stadtteil Nordstadt mit rund 130.000 Einwohnern in der Stadt, ca. 27.000 Einwohnern im Stadtteil, im Enzkreis-nahen Stadtkreis Pforzheim in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am nördlichen Rand der Nordstadt in einem durchgrünten Wohngebiet mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung in offener Bauweise. Das Grundstück grenzt an eine Hauptverkehrsstraße sowie rückwärtig an eine Wohnstraße. Die Wohnlage wird insgesamt als gut eingestuft; der südliche Grundstücksbereich ist ruhig gelegen, während im nördlichen Bereich Beeinträchtigungen durch Verkehrsemissionen bestehen.

Mehrere Kindertageseinrichtungen befinden sich in der näheren Umgebung, die Schanzschule liegt in etwa 1,4 km Entfernung. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind ca. 1,1 km entfernt. Eine Bushaltestelle liegt ca. 50 m entfernt, der Hauptbahnhof etwa 2,1 km; die nächste Anschlussstelle der A 8 ist rund 3 km entfernt. In der Stadt sind umfassende Schul-, Hochschul-, Ärzte- und Einkaufseinrichtungen vorhanden.

Das Grundstück umfasst 2.235 m², ist nahezu rechteckig geschnitten und fällt als Südhang von der nördlichen Straße zur südlichen Straße um etwa 15 m ab. Die Straßenfronten betragen jeweils rund 32 bis 33 m, die mittlere Tiefe ca. 69 m. Es ist überwiegend eingezäunt, mit befestigten Hof- und Terrassenflächen, Naturstein-Stützmauern, Freitreppen sowie Gartenbereichen mit Bäumen und Pflanzungen angelegt. Im Gutachten wurde der nördliche Bereich mit ca. 1.000 m² dem Wohnhaus zugeordnet und die südliche Fläche mit ca. 1.235 m² als selbständig nutzbarer Bauplatz bewertet.