Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 460.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage und nicht ausgebautem Dachgeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 14.11.2025 vollständig innen und außen in Augenschein genommen. Das Objekt konnte umfassend besichtigt werden; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Bauakte, Grundrisse, Kataster- und Behördenunterlagen, ein örtliches Aufmaß erfolgte jedoch nicht.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde 2020 errichtet; die Baugenehmigung stammt aus 2019. Es handelt sich um ein Wohnhaus mit Erdgeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss auf einem 436 m² großen Grundstück. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 288 m², die Wohnfläche etwa 124 m². Die Gesamtnutzungsdauer wurde mit 80 Jahren, die rechnerische Restnutzungsdauer mit 75 Jahren angesetzt. Denkmalschutz besteht nicht.

Im Erdgeschoss befinden sich Hauszugang, Flur, Bad, Schlafzimmer, Ankleide, Küche/Essen, Wohnen, Gastzimmer, Haustechnik und separates WC. Die Raumaufteilung ist funktional und zeitgemäß; Küche/Essen sowie Wohnbereich verfügen über Terrassenzugang. Die Grundrissgestaltung entspricht einem modernen Einfamilienhaus mit kurzen Wegen und klar gegliederten Nutzungsbereichen. Durch die Fensterflächen und die Terrassenzugänge ist von guten Belichtungs- und Besonnungsverhältnissen auszugehen.

Das Dachgeschoss ist als nicht ausgebauter Dachstuhl vorhanden. Nach den wertrelevanten Feststellungen ist die Nutzbarkeit der dortigen Grundfläche wegen des umlaufenden Drempels eingeschränkt, was in der Wertermittlung über einen Korrekturabschlag berücksichtigt wurde. Das Haus ist als Massivbau mit Stahlbetontragkonstruktion, Mauerwerks- bzw. Porenbetonwänden und Stahlbetondecke ausgeführt.

Der bauliche Zustand wurde beim Ortstermin als gepflegt und unterhalten beschrieben. Modernisierungen nach Errichtung sind nicht bekannt, was bei dem jungen Baujahr auch nicht überrascht. Das Gebäude wird als Wohnimmobilie genutzt; eine anderweitige Drittverwendungsmöglichkeit wurde nicht erkannt.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine Doppelgarage mit rund 45 m² Bruttogrundfläche beziehungsweise etwa 39,25 m² Nutzfläche. Sie wurde zusammen mit dem Wohnhaus errichtet, verfügt über ein elektrisches Garagenrolltor, Starkstromanschluss sowie einen Zugang zum Außenbereich und zum Haustechnikraum. Das Garagendach ist als Flachdach mit Betondecke ausgeführt. Der Zustand erschien gepflegt und funktional.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt durch den Antragsgegner zu Wohnzwecken genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach, Dachneigung laut Bauvorschrift 35° bis 45°, Eindeckung mit Betonziegeln; Garage mit Flachdach und Betondecke; Dachentwässerung über Regenrinnen und Fallrohre aus Titanzink

• Heizung & Warmwasser: Luft/Wasser-Wärmepumpe; Wärmeübertragung über Fußbodenheizung mit Einzelraumsteuerung

• Elektroinstallation: Deckenspots im gesamten Gebäude; Bedienpanel vorhanden; Zähler- und Sicherungsanlage sichtbar; elektrische Rollläden; Starkstromanschluss in der Garage

• Fenster: Kunststofffenster mit 3-fach-Wärmeschutzverglasung; elektrisch betriebene Rollläden; Terrassenzugänge mit innenliegenden Lamellen-Jalousien zur Verschattung; Innenfensterbänke aus Granit, Außenfensterbänke aus eloxiertem Aluminium

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit Doppelhandwaschbecken, Badewanne, Dusche, WC und Bidet, raumhoch gefliest sowie mit Fenster; separates WC mit Handwaschbecken und Fenster

• Böden:

  • Fliesen in den vorhandenen Bodenbereichen des Hauses; konkret ausgewiesen für die Wohnräume sind keine abweichenden Beläge

Das Objekt liegt in Knittlingen, Ortsteil Kleinvillars, im Enzkreis in Baden-Württemberg. Knittlingen hat ca. 8.100 Einwohner und gehört zur Region Nordschwarzwald.

Die Mikrolage ist ruhig und dörflich geprägt. Die Umgebung besteht überwiegend aus aufgelockerter ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung, historischen Fachwerkhäusern sowie Grünflächen. Das Grundstück liegt an einer asphaltierten Straße ohne Gehwege beziehungsweise in verkehrsberuhigter Straßenführung mit Nachtbeleuchtung. Störende Betriebe in der Nachbarschaft sind nicht bekannt; bei der Ortsbesichtigung wurden keine wesentlichen Lärm- oder sonstigen Immissionen festgestellt. Die Wohnlage wurde sachverständig als gut eingestuft.

Der öffentliche Nahverkehr ist vorhanden, jedoch überwiegend auf Busverbindungen konzentriert; Bahnanschlüsse bestehen erst in größeren Nachbarorten. Für den Individualverkehr besteht eine funktionale Anbindung über lokale Verbindungsstraßen und die Bundesstraße B35.

Das Grundstück ist annähernd rechteckig zugeschnitten, etwa 18 m breit und ca. 24 m tief. Es fällt von der Straße aus leicht nach Südwesten ab. Im vorderen Bereich liegen Vorplatz und Garagenzufahrt, im rückwärtigen Bereich die Terrasse. Die Nachbargrundstücke sind ähnlich mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Garagen bebaut. Das Grundstück ist baureifes, erschließungsbeitragsfreies Land; Hausanschlüsse für Elektro, Wasser und Abwasser sind vorhanden. Außenanlagen und Freiflächen erschienen gepflegt und unterhalten.