Zwangsversteigerung Ein-/Zweifamilienhaus

Lfd. Nr.1, Flurstück 115 - Verkehrswert €: 44.000,00 €
Lfd. Nr.2, Flurstück 116 - Verkehrswert €: 22.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück bebaut mit einem Ein-/Zweifamilienhaus mit zwei integrierten Einzelgaragen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.01.2026 durch den Sachverständigen vollständig besichtigt, wobei sowohl das Grundstück als auch alle Räume der aufstehenden Gebäude begangen wurden. Die Bewertung basiert auf der tatsächlichen Inaugenscheinnahme am Wertermittlungsstichtag sowie zugrundeliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäudeensemble stammt vermutlich um 1900 und besteht aus zwei verbundenen Gebäudeteilen, die als ehemalige landwirtschaftliche Winzerhofstelle errichtet wurden. Konstruktion und Ausbau sind geprägt von Teilmassiv- bzw. Holzfachwerkbauweise auf Bruchsteinfundamenten, mit Bruchstein- und Fachwerkwänden. Der vordere Gebäudeteil ist nicht unterkellert, umfasst zwei Geschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Der hintere Gebäudeteil ist teils unterkellert (Bruchsteingewölbe), hat zwei Geschosse, jedoch kein ausgebautes Dachgeschoss.

Das Gesamtobjekt bietet eine Wohnfläche von ca. 134 m² (vorderer Gebäudeteil: 72 m², hinterer Gebäudeteil: 62 m²) und eine zusätzliche Nutzfläche von etwa 50 m² (darunter Werkstatt, zwei Einzelgaragen). Die Raumhöhen variieren, sind teils recht niedrig (im OG des hinteren Teils teilw. nur 1,90 m).

Im pflegebedürftigen Gesamtzustand zeigen sich insbesondere im Inneren einfache bis durchschnittliche Ausstattungen, einige nicht fachmännische Modernisierungen und aktuell kein umfassender Modernisierungsstandard. Die Belichtung ist aufgrund weniger, zum Teil kleiner Fenster eingeschränkt. Es gibt gefangene bzw. Durchgangsräume. Die Fassade ist verputzt, jedoch mit Putzrissen und sichtbaren Instandsetzungsbedarfen.

Wesentlicher energetischer Sanierungsbedarf besteht: außer dem teilweisen Fenstertausch und der Erneuerung von Wasser-/Elektroleitungen und einem neuen Bad im EG des vorderen Teils wurden in den letzten 20 Jahren kaum Modernisierungen durchgeführt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform und -deckung: Vorderer Gebäudeteil Walmdach (Naturschiefer), hinterer Gebäudeteil Satteldach (Kunstschiefer/Naturschiefer); Dachgauben vorhanden.

• Heizung: Keine zentrale Heizung, ein Holzstandofen im hinteren Gebäudeteil.

• Warmwasserversorgung: Dezentral mittels Durchlauferhitzern.

• Elektroinstallation: Zeitgemäß, erneuert um 2015, Unterputz, moderner Sicherungsschrank, Satellitenschüssel, Telefon- und Glasfaseranschluss.

• Böden: Im Keller Beton; EG teils Fliesen, Teppich, Ziegel, Beton; OG Holzdielen, PVC, Laminat, teils Verlegeplatten; DG PVC auf Holzdielen, Fliesen im WC.

• Fenster: Kunststoff, doppel- und isolierverglast, teilw. aus 2005, Rolläden, vereinzelt Dachflächenfenster.

• Sanitärausstattung: Bäder einfach bis neueren Datums, meist weiße Objekte (Stand-WC, Handwaschbecken, Dusche/Badewanne; teils hohe Duschtassen und ältere Ausstattung).

Kesten, Landkreis Bernkastel-Wittlich, Rheinland-Pfalz – ca. 330 Einwohner

Das Objekt liegt im zentralen Ortskern (Eckgrundstück an zwei innerörtlichen Straßen, befestigt mit Pflaster, teils Parkmöglichkeit im Straßenraum). Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus geschlossener 2- bis 3-geschossiger Wohnbebauung. Die Wohnlage ist ruhig, aber als allenfalls mäßig zu bewerten, da relevante Infrastruktureinrichtungen (Einkauf, Ärzte, sonstige Dienstleister) im Ort fehlen.

Das Grundstück befindet sich vollständig im gesetzlich festgelegten Überschwemmungsgebiet der Mosel; Hochwasserschutz verbessert die Situation, bietet aber bei Extremereignissen keinen vollständigen Schutz. Das Umfeld ist ansonsten von gemischter Wohn- und Winzernutzung, touristisch geprägt.

Busanbindung im Stundentakt entlang der Mosel, nächster Bahnhof ca. 10 km entfernt. Mittlere Versorgungslage durch Nachbarorte (Kindergärten, Schulen, Ärzte, Einkauf). Bernkastel-Kues und Wittlich sind rund 10–12 km entfernt und bieten eine gute Versorgung; Oberzentrum Trier in ca. 30 Minuten erreichbar.

Das Grundstück weist einen quadratischen Zuschnitt (ca. 180 m², davon Flurstücke 115 = 135 m² und 116 = 45 m²) mit ebener Topografie und fast vollständiger Überbauung auf. Die Freiflächen sind voll befestigt, kaum bis kein Bewuchs, Umfriedung mittels Mauer mit schmiedeeisernem Tor.