Zwangsversteigerung Eigentumswohnung Nr. 4

Verkehrswert: 63.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung im Erdgeschoss mit Freisitz in einem Mehrfamilienhaus; Sondernutzungsrechte sind vereinbart.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.09.2025 innen und außen besichtigt. Nicht zugänglich waren Teile des Gemeinschaftseigentums sowie der Kellerraum; die Wohnflächenberechnung und einzelne Objektangaben beruhen ergänzend auf Bauakte, Aufteilungsplan, Teilungserklärung und weiteren Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 4 liegt im Erdgeschoss hinten links und umfasst laut Aufteilungsplan Schlafen, Wohnen mit Küchenzeile, Flur, Bad und Freisitz. Die für die Wertermittlung angesetzte Wohnfläche beträgt ca. 27,56 m²; der Freisitz wurde wegen seines niedrigen Nutzwerts nicht als Wohnfläche angesetzt, sondern nur indirekt beim Mietansatz berücksichtigt.

Der Grundriss ist einfach und zweckmäßig, jedoch laut Gutachten eher schlecht belichtet. Für die Wohnung wird insgesamt eine gute bis ausreichende Besonnung und Belichtung des Gebäudekomplexes angegeben. Die Wohnung weist einen kompakten Zuschnitt mit funktionaler Kleinwohnungskonzeption auf.

Der Ausbauzustand ist einfach bis baujahresgemäß. Sichtbar waren unter anderem Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Fliesen- und Laminatböden sowie ein Bad. Die Wohnung konnte am Ortstermin nur kurz besichtigt werden; Bildmaterial wurde nur eingeschränkt angefertigt. Der Sachverständige weist außerdem auf eine am Ortstermin festgestellte Undichtigkeit an wasserführenden Leitungssystemen hin. Insgesamt ist die Einheit in einen Gebäudekomplex eingebunden, bei dem Unterhaltungsstau, Schäden und allgemeiner Renovierungsbedarf bestehen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit gewichtetem Baujahr ca. 1975; laut Bauakte erfolgte ein Wiederaufbau um 1947 mit Umbauten und Erweiterungen bis 2006. Die Häuser sind über Dach und Fach miteinander verbunden. Das Gebäude ist verputzt und gestrichen, nicht barrierefrei zugänglich und steht nicht unter Denkmalschutz.

Die zu bewertende Einheit liegt im Erdgeschoss. Das Haus verfügt über Betonfundamente, Keller aus Beton und Mauerwerk, Umfassungswände aus Mauerwerk, Innenwände teils in Mauerwerk und teils in Fertigteilen sowie Geschossdecken als Massivdecke oder Holzbalkendecke. Der bauliche Zustand des Gebäudekomplexes ist befriedigend, jedoch stellenweise nicht ordnungsgemäß instandgehalten; es bestehen offensichtlicher Unterhaltungsstau, Schäden und Renovierungsbedarf. Nach Gutachten zeigen sich teilweise auch Spuren von Vandalismus und Schimmel im Gesamtkomplex.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die zu bewertende Wohneinheit vermietet.

Das Objekt liegt in Bad Dürkheim mit ca. 19.000 Einwohnern im Landkreis Bad Dürkheim, Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich innerörtlich im Stadtkern in einer Wohnstraße. Die Umgebung ist überwiegend wohnbaulich geprägt, vorwiegend in ein- bis dreigeschossiger Bauweise. Beeinträchtigungen wurden im Gutachten nicht festgestellt. Das Mehrfamilienhaus ist mehrseitig grenzständig bebaut.

Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sowie eine Bushaltestelle sind fußläufig erreichbar. Der Hauptbahnhof Bad Dürkheim liegt in etwa 800 m Entfernung; die überörtliche Anbindung erfolgt zudem über die nahe Bundesstraße B 37 und die Autobahn A 650.

Das Grundstück fällt von der Straße leicht ab. Weitere Einzelheiten zu Zuschnitt und Abmessungen ergeben sich laut Gutachten aus der Flurkarte. Die Erschließung ist vorhanden; die Straße ist voll ausgebaut, mit bituminierter Fahrbahn und beidseitigen Gehwegen.