Zwangsversteigerung ehemaliger Gasthof und landwirtschaftliche Fläche

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 391.500,00 € inklusive Gaststättenzubehör i.H.v. 1.500,-- €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 60.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um einen ehemaligen Gasthof auf dem Flurstück 574/3 und eine Landwirtschaftsfläche (als Wiese genutzt).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.12.2024 innen und außen besichtigt. Der überwiegende Teil des Gebäudes konnte eingesehen werden, einzelne Bereiche wie Mansarden oder Abseiten wurden nicht betreten; es wird von einem auf diese Bereiche übertragbaren Zustand ausgegangen. Ergänzend wurden Bauakten, Grundbuch- und Behördendokumente ausgewertet.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein dreigeschossiger, vollunterkellerter Massivbau, ursprünglich um 1951 errichtet, in den Jahren um 1955 aufgestockt und bis 2022 mehrfach modernisiert bzw. geändert. Die letzte große bauliche Anpassung erfolgte 2021/22, als die oberen Geschosse zu Wohnzwecken umgebaut wurden – eine Fertigstellung erfolgte nicht. Die angewandte Bauweise besteht aus einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung; die Decken sind aus Stahlbeton, der Keller ist in Sandsteinmauerwerk ausgeführt. Das Dach ist ein klassisches Sattel- bzw. Giebeldach aus Holzkonstruktion, gedeckt mit Tonziegeln, Dachrinnen und Fallrohren aus Zinkblech.

Die Raumaufteilung:

• Keller: diverse Kellerräume, Heizungsanlage

• Erdgeschoss: Gaststätte mit Nebenzimmern auf ca. 185 m² Nutzfläche

• 1. Obergeschoss: 3 Wohnungen (23 m², 23 m², 87 m²) und ein Funktionsraum (Waschküche), zusammen ca. 143 m²

• 2. Obergeschoss/Dachspitz: 3 Wohnungen (23 m², 23 m², 68 m² + Bad und Dachspitz ca. 67 m²), zusammen ca. 137 m², sowie Funktionsräume und zugehörige Flächen.

Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 347 m², die Gesamtbruttogrundfläche ca. 940 m². Der bauliche Zustand ist als befriedigend zu bezeichnen, mit erheblichem Modernisierungsbedarf (unfertiger Ausbau, mangelhafte Außenanlagen, überalterte Technik, insbesondere Heizung). Die Belichtung und Besonnung sind gut. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Auf dem rückwärtigen Grundstücksteil befindet sich ein kleiner Schuppen/ehemalige Kleintierstallung, Zustand ungepflegt.

Grundstück

Hotelgrundstück: 941 m², fast rechteckig, ca. 18 m Straßenfront, ca. 52 m Tiefe, ebene Geländeform, teilweise eingefriedet (Zaun/Hecken), vereinzelt Überbau zu Nachbarflurstück, Zufahrten und Außenflächen teils befestigt und verwildert.

Unbebautes Grundstück: 951 m², ebenfalls mit Übertiefe (vgl. Hauptgrundstück), als Wiese genutzt.

Beide Grundstücke bilden baurechtlich eine Einheit (Vereinigungsbaulast), was die Bebaubarkeit des unbebauten Grundstücks einschränken kann.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig leerstehend. Es wurde kein Hotel- oder Gastronomiebetrieb geführt und die Wohnbereiche waren nicht bezugsfertig ausgebaut.

• Sattel-/Giebeldach aus Holz, Tonziegeldeckung, Rinnen/Fallrohre aus Zinkblech

• Überalterte Öl-Zentralheizung als Pumpenheizung, Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Zentrale Warmwasserversorgung über Heizungsanlage

• Elektroinstallation durchschnittlich, teilweise erneuert

• Fenster Kunststoff (Holzimitat), Isolierverglasung ca. 2011, Rollläden Kunststoff

• Innenwände: einfach tapeziert, Nassbereiche gefliest

• Böden: schwimmender Estrich mit diversen Belägen

• Sanitärausstattung: Gaststätte mit durchschnittlichen WC-Anlagen für Damen/Herren, Wohnungen mit teils erneuerten, teils originalen (1970er Jahre) Bädern, einzelne Räume unvollständig ausgebaut

Die korrekte Anschrift des Objektes lautet Theodor-Leutwein-Straße und nicht wie im Gutachten angegeben Theodor-Leitwein-Straße.

Waldbrunn, Ortsteil Strümpfelbrunn (ca. 1.150 Einwohner), Gesamtgemeinde ca. 4.800 Einwohner, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg

Das Hotelgrundstück befindet sich in zentraler innerörtlicher Lage mit gemischter Nutzung (Wohn- und Gewerbebauten), überwiegend aufgelockerte Bauweise, angrenzend an eine ausgebaute Ortssammelstraße mit beidseitigen Gehwegen. Die Erschließung ist voll gegeben (Wasser, Strom, Kanal, Telefon). Es bestehen nur geringe Einschränkungen durch Verkehr. Die Nachbarbebauung ist vorwiegend Wohnbebauung mit einzelnen gewerblichen Betrieben.

Volksbank Neckartal, Bahnhofstr. 36 a, 69412 Eberbach, Herr Raab, Tel.: 06271 / 801-107