Zwangsversteigerung Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss

Verkehrswert: 191.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung Nr. 2 mit Terrasse sowie zugehörigem Keller- und Speicherraum Nr. 2.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 31.03.2026 von außen sowie in den allgemein zugänglichen Bereichen besichtigt; eine Innenbesichtigung der Wohnung war nicht möglich. Das Objekt wurde daher hinsichtlich Wohnung, Zustand und Teilen der Ausstattung ergänzend auf Grundlage von Aufteilungsplänen, Verwaltungsunterlagen und sonstigen Bewertungsunterlagen beurteilt.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 2 liegt im Erdgeschoss rechts und ist laut Teilung bzw. Aufteilungsplänen als Dreizimmerwohnung mit Küche, Badezimmer, Flur und Terrasse ausgebildet. Die ermittelte Wohnfläche beträgt 66,98 m². Zum Sondereigentum gehören außerdem Kellerraum Nr. 2 im Kellergeschoss sowie Speicherraum Nr. 2 im Dachgeschoss.

Der Grundriss ist zweckmäßig mit durchschnittlichen Raumabmessungen und ohne Durchgangszimmer angelegt. Die Wohnung ist klassisch in mehrere Einzelräume gegliedert. Die Belichtung wurde als befriedigend beurteilt, die Orientierung erfolgt nach Nordwesten und Südosten. Die Terrasse stellt einen zusätzlichen wohnwertrelevanten Freibereich dar.

Der tatsächliche Innenzustand konnte nicht überprüft werden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen machte die Einheit von außen einen ungepflegten Eindruck; zudem bestanden Hinweise, dass sie zumindest nicht regelmäßig genutzt wird. Unter Berücksichtigung des äußeren Erscheinungsbilds sowie der nicht verifizierbaren Auskünfte wurde ein überdurchschnittlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf innerhalb der Wohnung für möglich gehalten. Beschädigte bzw. gerissene Rollläden wurden von außen festgestellt.

Gebäude

Das Gebäude ist Teil einer 1962 errichteten Wohnanlage in Massivbauweise mit vier aneinandergebauten Mehrfamilienhäusern und insgesamt 32 Wohneinheiten. Das Haus Nr. 17d verfügt über vier Vollgeschosse, ist voll unterkellert und besitzt ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Die Fassade ist verputzt; das Gemeinschaftseigentum befand sich, soweit besichtigt, in befriedigendem Bauzustand ohne erkennbaren wesentlichen Instandhaltungsstau.

Seit dem Baujahr wurden am Gemeinschaftseigentum unter anderem 2006 die Fenster erneuert, 2020 die Fassade gestrichen und im Zuge einer späteren Modernisierung auf Fernwärme umgestellt. Die Bebauung ist in die umgebende Wohnbebauung eingefügt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermutlich vermietet.

Das Objekt liegt in Karlsruhe, Stadtteil Waldstadt, im Stadtkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg. Karlsruhe hat rund 309.000 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich in einer ruhigen Wohngegend mit mittlerer Wohnlage innerhalb eines Wohngebiets mit mehreren baugleichen Wohnblöcken in geschlossener Zeilenbebauung. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch viergeschossige Mehrfamilienhäuser geprägt; am Beginn der Straße befindet sich außerdem ein 13-geschossiges Studentenwohnheim. Das Gebäude liegt an einer asphaltierten öffentlichen Anliegerstraße mit Tempo-30-Regelung, Gehwegen, Beleuchtung und Parktaschen; eine direkte Zufahrt bis vor das Haus besteht nicht, der Zugang erfolgt über einen Fußweg. Störende Betriebe sind nicht bekannt, bei der Besichtigung wurden nur übliche innerstädtische Immissionen festgestellt.

Schulen, Kindergärten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Stadtteil vorhanden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Busverbindungen; zudem besteht Anschluss an das regionale Schienennetz über den Bahnhof Karlsruhe-Hagsfeld. Das Karlsruher Stadtbahn- und Verkehrsnetz ermöglicht gute Verbindungen in Innenstadt und Umland.

Das Gesamtgrundstück ist 4.877 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und annähernd eben. Die Breite liegt bei ca. 25 bis 62 m, die Tiefe bei ca. 48 bis 112 m. Es ist voll erschlossen; die Anlieger- und Erschließungskosten sind vollständig abgerechnet. Die Außenanlagen bestehen aus befestigten Zugängen, Vorgartenbereichen und gärtnerischen, teils waldartig bepflanzten Flächen in durchschnittlichem Unterhaltungszustand.