Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Innenhof/Garten

Verkehrswert: 295.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweiseitig angebautes Dreifamilienhaus mit Innenhof/Garten.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 13.01.2026 von außen und in wesentlichen Innenbereichen besichtigt. Das Objekt im Erdgeschoss war nicht zugänglich; insoweit beruhen Teile der Bewertung auf Unterlagen, Angaben vor Ort und sachverständigen Annahmen.

Gebäude

Es handelt sich um ein zweiseitig angebautes Dreifamilienhaus in konventioneller Massivbauweise mit Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Das Ursprungsbaujahr wird mangels Bauakte sachverständig auf den Zeitraum 1900 bis 1925 geschätzt. Das Gebäude dient ausschließlich Wohnzwecken und umfasst drei voneinander getrennte Wohneinheiten mit insgesamt etwa 160 m² Wohnfläche. Die Außenansicht ist durch verputzte und gestrichene Fassaden, einen Sandsteinsockel, Fenstergewände sowie ein Mansard- bzw. Satteldach geprägt.

Im Erdgeschoss befindet sich eine 2-Zimmer-Wohnung mit zwei Zimmern, Küche, Bad und Flur; die Wohnfläche ist mit ca. 50 m² angegeben. Im Obergeschoss liegt eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung mit Wohn- und Esszimmer über offenem Durchgang, Schlafzimmer, Küche, Bad und Flur; ihre Fläche wird überschlägig auf ca. 55 m² geschätzt. Das Dachgeschoss beherbergt eine 3-Zimmer-Wohnung mit drei Zimmern, Küche, Bad, Flur sowie Treppenraum mit Zugang zum Spitzboden; auch hier werden ca. 55 m² angesetzt. Im Kellergeschoss befinden sich Kellerräume sowie ein Hausanschluss-/Technikraum.

Die Grundrissgestaltung ist überwiegend baujahrestypisch. In Ober- und Dachgeschoss sind die Bäder als gefangene Räume jeweils von der Küche aus zugänglich, was funktionale Einschränkungen mit sich bringt. Die Belichtung und Belüftung wird als überwiegend normal mit ausreichend dimensionierten Fensterflächen beschrieben; auch die lichten Raumhöhen sind ausreichend. Modernisierungen erfolgten nach den vorliegenden Angaben zuletzt im Jahr 1977, insbesondere Bäder, Fenster und Dacheindeckung. Spätere Maßnahmen beschränkten sich offenbar im Wesentlichen auf laufende Instandhaltung.

Der bauliche Zustand ist insgesamt noch ausreichend, jedoch mit Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf in Teilbereichen. Genannt werden unter anderem ein unterdurchschnittlicher energetischer Zustand, Modernisierungsbedarf bei Bädern, Raumoberflächen und Leitungsanlagen sowie Fassadenschäden mit Putzabplatzungen, Sockelschäden und fehlenden Putzbereichen. Hinzu kommen teilweise Fliesenschäden an der Außentreppe. Im Keller bestehen baujahres- und bauartbedingte Feuchteschäden an den Außenwänden; diese werden als für die Baualtersklasse typisch eingeordnet. Eine Nutzung als Wohnhaus mit drei Einheiten ist gegeben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss vermietet, die Wohnung im Dachgeschoss vermietet und die Wohnung im Obergeschoss leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Mansard- bzw. Satteldach, Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung

• Heizung & Warmwasser: Gas-Einzelöfen, teils zusätzlich Elektroeinzelöfen; im Obergeschoss zusätzlich Handtuchheizkörper; Warmwasser im Erd- und Dachgeschoss über Gas-Durchlauferhitzer, im Obergeschoss über Elektrodurchlauferhitzer

• Elektroinstallation: überwiegend einfache Elektroinstallationen

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise Kunststofffenster, teilweise Glasbausteinfenster im Obergeschoss, überwiegend Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Bad EG mit Waschbecken, Badewanne und WC mit Aufbauspülkasten; Bad OG mit Waschbecken, Dusche und WC mit Aufbauspülkasten; Bad DG mit Waschbecken, Dusche und WC mit Aufbauspülkasten; zusätzlich Treppenhaus-WC mit Waschbecken und WC mit Aufbauspülkasten

Das Objekt liegt in Mainz-Weisenau mit rund 16.180 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Mainz mit rund 225.408 Einwohnern, im Bundesland Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich im Ortskern in gewachsener, zentraler Wohnlage mit mittlerer Wohnlagequalität. Die Nachbarschaft ist überwiegend von geschlossener zwei- bis dreigeschossiger Wohnbebauung geprägt. Das Grundstück liegt an einer ausgebauten asphaltierten Anlieger- und Einbahnstraße mit Tempo-30-Regelung; ein Gehweg ist einseitig vorhanden.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Kindertagesstätten, Schulen sowie medizinische Versorgung sind im Stadtbezirk oder in angrenzenden Stadtteilen vorhanden. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sowie an das innerstädtische und überörtliche Straßennetz ist als gut beschrieben.

Das Grundstück ist etwa 175 m² groß, überwiegend eben und nahezu rechteckig zugeschnitten. Die Straßenfront beträgt rund 9 m, die Tiefe etwa 20 m. Es ist mit dem Dreifamilienhaus nahezu vollständig bebaut und verfügt rückwärtig über einen kleinen Innenhof-/Gartenbereich mit befestigten Wegen und Plätzen sowie teilweisem Bewuchs.