Zwangsversteigerung denkmalgeschütztes Einfamilienhaus

Lfd. Nr. 1: 1/2 Anteil an Einfamilienhaus - Verkehrswert: 35.000,00 €
Lfd. Nr. 2: 1/2 Anteil an Einfamilienhaus - Verkehrswert: 35.000,00 €

Gesamtverkehrswert: 70.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.11.2025 nach schriftlicher Einladung besichtigt. Ein talseitiger Kellerraum im 2. Untergeschoss war nicht zugänglich. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Inaugenscheinnahme sowie von Unterlagen, da keine Bauakte vorhanden war.

Gebäude

Das Einfamilienwohnhaus wurde laut Denkmalliste im 17. Jahrhundert erbaut und steht unter Denkmalschutz. Es besteht aus einem 1. und 2. Untergeschoss, Erd- und Obergeschoss, einem nicht ausgebauten Dachgeschoss sowie einem Dachspitz. Überschlägig weist das Wohnhaus eine Wohnfläche von 130 m³ auf. Das Gebäude ist giebelständig zur Straße ausgerichtet und weist einen für das 17. Jahrhundert typischen Fachwerkcharakter auf. Die Bauweise vereint massive Natursteinkeller mit Fachwerk im Erd- und Obergeschoss.

Über dem massiven Erdgeschoss findet sich ein Fachwerkvollgeschoss – das Fachwerk ist teilweise als Sichtfachwerk ausgeführt, insbesondere an der Traufseite. In der Dachkonstruktion wurden Pfettendächer mit liegenden und stehenden Bünden verwendet, der Dachspitz ist nur über eine Holzleiter erreichbar. Die Konstruktion und das Erscheinungsbild sind durch verschiedene Risse, Schräglagen von Decken/Wänden und starke Holzschädigungen im Fachwerk geprägt. Es finden sich Nagekäferbefall im Dachbereich sowie Feuchteschäden und Rückstände im gesamten Haus (z. B. Risse im Sockel, beschädigte Schwellen). Die lichte Raumhöhe ist in den Hauptgeschossen meist unter 2,30 m, was nach heutiger Bauordnung zu niedrig ist.

Insgesamt entspricht die Grundrissgestaltung nicht mehr den heutigen Wohnbedürfnissen. Die Nutzung war zuletzt ausschließlich zu Wohnzwecken. Die Räumlichkeiten sind eng, funktional eingeschränkt und erfordern eine umfassende Kernsanierung, insbesondere zur Wohnnutzung. Aufgrund des Denkmalschutzes gilt Bestandsschutz, jedoch müssen Sanierungsmaßnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Das Haus wurde seit etwa fünf Jahren nicht mehr bewohnt und ist aktuell leerstehend. Der allgemeine Gebäudezustand ist nach augenscheinlicher Beurteilung mangelhaft.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend. Eine Vermietung oder Nutzung lag nicht vor.

• Dachform: Pfettendach, Dacheindeckung mit Tonziegeln, keine erkennbare Wärmedämmung, Dachrinnen aus Kupferblech

• Heizung & Warmwasser: Öl-Einzelöfen (Erd- und Obergeschoss), Küche im EG mit vermutl. nicht funktionsfähigem Wandgerät, Warmwasser über einzelne Elektroboiler im OG, Heizöllager 2x 1.000 l, keine Zentralheizung, keine zeitgemäße Dämmung

• Elektroinstallation: Stand 1980, mit FI-Schalter

• Böden: Parkett, Holzdielen, PVC, Fliesen, teilweise kein Bodenbelag (OG Flur/WC), Abstellräume mit Holzboden oder Betonboden, aufgefundene Textilbeläge

• Fenster: Holzverbundfenster (teilweise mit Sprossen), vereinzelt Fenstertür zum französischen Balkon, keine Rollläden, im OG teilweise noch Holzklappläden gelagert, keine Sicherheitsverglasung

• Sanitärausstattung: EG-Bad mit Wanne und Waschbecken, WC fehlt/demontiert; OG-Bad mit Wanne, WC, Waschbecken, raumhoch gefliest, Anschlüsse stillgelegt; OG-WC rückgebaut

• Türen: Holzfurniertüren, teilweise verglast, im OG lackierte Holzfüllungstüren

• Sonstiges: Mauerwerksrisse, Feuchteschäden, Fraßspuren im Holz (Nagekäfer), Müll im Haus, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf, keine energetische Sanierung erfolgt

Schiltach, Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg, ca. 3.509 Einwohner

Das Bewertungsobjekt befindet sich zentral in der Altstadt von Schiltach, einem anerkannten Luftkurort im oberen Kinzigtal im Mittleren Schwarzwald. Umgeben ist die Immobilie von denkmalgeschützten Ein- und Zweifamilienhäusern mit wenig Durchgrünung. Das Wohnumfeld wird durch die historische Altstadt geprägt, die Erschließung erfolgt über die ruhige Schlossbergstraße mit geringem Anwohnerverkehr. Parkmöglichkeiten bestehen nur auf einem schmalen Streifen am Grundstück; ansonsten überwiegend kostenpflichtig im Umfeld.

Kindergarten (ca. 600 m), Grund- und Werkrealschule (ca. 1,8 km), Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf (ca. 230 m), Apotheke, Ärzte, Bushaltestelle (ca. 210 m) und Bahnhof (ca. 350 m) sind gut erreichbar. Weiterführende Schulen befinden sich im Nachbarort Schramberg.

Das Grundstück umfasst 149 m², ist rechteckig zugeschnitten und fällt zur Talseite stark ab (Höhenunterschied ca. 17,5 m). Die Erschließung erfolgt über die Straße. Es ist kein Bewuchs beschrieben, außer einer Hecke und partieller Einfriedung. Eine Hochwassergefährdung besteht nicht.