Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung, Garage und Außenstellplatz

Verkehrswert: 140.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit Keller, Nr. 4 des Aufteilungsplans, in einem Mehrfamilienhaus. Es bestehen Sondernutzungsrechte an an der Garage Nr. 4 im EG und dem Stellplatz Nr. 4 an der Gondelsheimer Straße. Die Gemeinschaftsordnung wurde geändert. Bezug: Bewilligung vom 07.09.1993. Am bisher im Gemeinschaftseigenturn stehenden Trockenraum im EG wurde Sondereigentum begründet. Die drei im Aufteilungsplan vom 30.09.1998 mit Nr. 7 bezeichneten Zubehörräume wurden dem Eigentümer der Wohneinheit Nr. 7 zugewiesen. Bezug: Bewilligung vom 17.11 .1998.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.12.2024 und am 21.01.2025 im Rahmen zweier Ortsbesichtigungen von innen und außen durch Augenschein in dem für die Wertermittlung ausreichenden Umfang besichtigt. Die Feststellungen erfolgten visuell und unter Einbeziehung der vorgelegten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Aufteilungsplan und behördlichen Auskünften.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss (Hochparterre) eines Mehrfamilienhauses aus ca. 1843 mit späteren An- und Umbauten (1977/78, 1981/82). Die Wohnfläche beträgt ca. 63,7 m². Die Raumaufteilung umfasst einen Flur, Bad, Küche mit Zugang zum Innenhof, ein Wohn-/Esszimmer, ein Elternschlafzimmer und ein Kinderzimmer. Zusätzlich gehört ein Kellerabteil im Kellergeschoss dazu. Die Belichtung und Besonnung der Räume ist als normal bis gut einzustufen.

Der Grundriss ist zweckmäßig und baujahrestypisch. Die Küche sowie das Badezimmer sind nordostseitig angeordnet, die Wohn- und Schlafräume südost- bzw. südwestseitig ausgerichtet. Das Bad ist innenliegend mit Fenster, während die Küche zusätzlich einen Hinterhofzugang über ein Podest und eine Außentreppe bietet.

Die Wohnung befindet sich in insgesamt befriedigendem Zustand, jedoch besteht teils erhöhter Instandsetzungs- und Renovierungsbedarf (z.B. Feuchtigkeitsschäden, marode Holzfenster, Schimmel). Die Ausstattung entspricht einfachem Standard ohne Modernisierungselemente; Modernisierungen beschränken sich auf einzelne Ausstattungsdetails (u.a. Teil-Badezimmer und Böden).

Das Gebäude verfügt insgesamt über fünf Wohneinheiten. Der Hauseingang ist straßenseitig, es besteht Teilunterkellerung, das Haus ist straßenseitig befahrbar, im Hofbereich und Hausgarten gemeinschaftliche Außenanlagen. Es steht kein Denkmalschutz auf dem Objekt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet und der Garagenstellplatz eigengenutzt. Der Außenstellplatz wird laut Auskunft mitbenutzt, eine gewerbliche Nutzung war nicht erkennbar.

• Öl-Zentralheizung (Baujahr 1997) mit zentraler Warmwasseraufbereitung, wandhängende Rippen-/Glieder- und Kompaktheizkörper

• Fenster: überwiegend Kunststoff- und Holzrahmen mit Isolierverglasung, teils mit Rollläden

• Elektroinstallation: durchschnittlich einfach, übliche Steckdosen- und Schalteranzahl

• Böden: überwiegend Fliesen und Vinyl, Keller Beton

• Bad: Dusche, Waschtisch, Stand-WC, raumhoch gefliest, Fenster

Das Bewertungsgrundstück ist südöstlichen des Ortskerns der vorwiegend wohnbaulich geprägten Gemarkung Obergrombach der Stadt Bruchsal gelegen.

Die nähere Umgebung des Bewertungsobjekts wird durch eine verdichtete Bauweise von im Wesentlichen ein- bis zweigeschossigen (Ein- und Zweifamiliensowie z.T. Mehrfamilien-) Wohnhäuser als Einzel- und Doppelhäuser, überwiegend mit zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschossen, sowie mit (Wirtschafts- etc.) Nebengebäuden geprägt.

Die Erschließung erfolgt über eine Hauptstraße mit Durchgangsverkehr (Kreisstraße, asphaltierte Fahrbahn, beidseitige Gehwege). Der Grundstückszuschnitt ist unregelmäßig trapezförmig, auf geringem Nordhang, die Straßenfront beträgt etwa 31 m. Zuwege, Hof und Garten sind mit Betonsteinen, Rasen, Sträuchern und Bäumen ausgestaltet, eingefasst teils durch Stützmauern.

Alle wesentlichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie ÖPNV (Bushaltestelle in ca. 3 Gehminuten) und die verkehrstechnische Anbindung (Kreis-, Bundesstraße, ca. 9 km zur Kernstadt und Bahnhof) sind im näheren Umkreis vorhanden.

Das Grundstück ist voll erschlossen, mit Hausgarten und Gemeinschaftsanlagen, Hauszugang und PKW-Stellplätzen, leichte Hanglage mit Hausgarten nach Norden ausgerichtet.

Makrolage: Stadt im Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Volksbank Kraichgau eG, Tel. 06222 589-2228