Zwangsversteigerung 3-Familienhaus

Verkehrswert: 250.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein sanierungsbedürftiges 3-Familienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.10.2025 von außen besichtigt, da ein Zugang zum Inneren nicht möglich war. Es konnten lediglich das Treppenhaus im Obergeschoss und die allgemeinen Außenanlagen in Augenschein genommen werden. Die Bewertung erfolgte wesentlich auf Basis von Unterlagen, Planmaterial und einer rein visuellen Außenbegutachtung.

Gebäude

Das bestehende Gebäude wurde ursprünglich um 1880 errichtet und in späteren Jahren mehrfach erweitert beziehungsweise umgebaut (u.a. 1920, 1936, 1964 mit Einbau von zwei Wohnungen, 1974 Umbau nach Abbruch eines Stallgebäudes). Es handelt sich um ein zweigeschossiges, massiv errichtetes Wohnhaus mit nicht ausgebautem, steilem Satteldach und einer vermuteten Holzbalkendecke. Das Haus ist nicht unterkellert. Die Wohnfläche erstreckt sich über das Erdgeschoss und das Obergeschoss (zusammen ca. 296 m²). Die Dachgeschosse sind lediglich als Bühnen/Abstellbereiche nutzbar (zusätzlich etwa 228 m² Nutzfläche).

Die Grundrisse sind insbesondere im Altbestand sehr individuell und teilweise unzeitgemäß (z.B. lange Flure, schmale Bäder, hintereinanderliegende Abstellräume). Die Belichtung ist von allen Himmelsrichtungen gegeben. Insgesamt besteht ein sehr hoher Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Sichtbare Bauschäden sind vor allem an Putz und Anstrich der Fassade erkennbar, das Dach besteht aus älteren, mutmaßlich asbesthaltigen Eternitplatten. Weitere erkennbare Maßnahmen sind ein Edelstahlschornstein sowie eine Stahltreppe zum Obergeschoss (die eventuell teils auf einem Nachbargrundstück steht). Die Fassade besitzt keinen Vollwärmeschutz. Instandhaltungsmaßnahmen erfolgten bis auf Fenster und Heizung kaum. Ein besonderes Merkmal ist, dass sich Zugänge und die Nutzung der Außenflächen nur gemeinschaftlich mit angrenzenden Grundstücken realisieren lassen. Im Haus sind keine Garagen vorhanden, es bestehen jedoch Stellplatzmöglichkeiten im Hof, deren Nutzung aber vom Zugang über Nachbarflächen abhängt.

Wohnung

Das Haus besteht laut Baugesuchsunterlagen aus drei separat nutzbaren Wohneinheiten: Eine große Wohnung im Erdgeschoss (ca. 158 m²), zwei Wohnungen im Obergeschoss (ca. 80 m² und ca. 58 m²). Die Aufteilung ist jeweils funktional, jedoch nicht mehr zeitgemäß. Die Ausstattung (Sanitär, Böden, Türen) ist von einfachem Standard und renovierungsbedürftig.

Grundstück

Das Grundstück umfasst ca. 510 m² und liegt am südlichen Ortsrand überhalb einer Ortsdurchfahrt. Die Topographie steigt von Norden nach Süden leicht an. Die Form ist nach Teilung mehrerer Flurstücke unregelmäßig, die Grundstücksgrenzen verlaufen teilweise quer durch gemeinschaftlich genutzte Hof- und Wegeflächen, was eine rechtlich nicht voll gesicherte Erschließungssituation schafft. Der Bewuchs besteht hauptsächlich aus befestigten Flächen, lediglich im Westen und Süden existieren schmale Grünstreifen und ein kleiner Gartenanteil.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude vermutlich als 3-Familienwohnhaus genutzt und wohl von unterschiedlichen Mietern bewohnt.

• vermutlich Zentralheizung (Öl oder Gas mit Edelstahlschornstein, Details unklar)

• Heizkörper vermutlich konventionell, Art der Wärmeübertragung nicht spezifiziert

• Elektroinstallation vermutlich älteren Datums, wohl unter Putz, kein FI-Schalter bekannt

• Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster, Weiß, aus ca. den 1990ern

• Böden, Wand- und Deckenbeläge vermutlich alt und erneuerungsbedürftig

• Sanitärausstattung vermutlich alt; Bäder und WCs einfach, renovierungsbedürftig

Langenau-Albeck, Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg, ca. 14.500 Einwohner

Das Objekt liegt im südlichen Bereich von Albeck, einem dörflich geprägten Ortsteil von Langenau. Die Mikrolage ist durch eine gemischte Bebauung geprägt. Im direkten Umfeld befinden sich sowohl Wohnhäuser als auch ein Autohandel und eine Baumschule. Das Haus grenzt an eine stärker befahrene Ortsdurchfahrt, was zu Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm führen kann. Die Wohnlage wird als durchschnittlich (im Ortsvergleich) bewertet, wobei die Erschließung über ein (privates) Zufahrtsflurstück erfolgt. Die gemeinschaftliche Nutzung des Hofs und der Erschließungsflächen ist aktuell geduldet, rechtlich aber noch nicht abschließend geregelt.

Versorgung/ Infrastruktur:
Der Ortsteil Albeck selbst verfügt nur über eingeschränkte Einkaufsmöglichkeiten. In Langenau (ca. 4 km entfernt) finden sich vielfältige Angebote für den täglichen und gehobenen Bedarf einschließlich Supermärkte. Langenau bietet eine Vielzahl von Bildungs- und Betreuungseinrichtungen (Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen), zahlreiche Freizeitmöglichkeiten und Sportstätten. Die ärztliche Versorgung und kulturelle Angebote sind gut ausgebaut.

Verkehrsanbindung:
Die Anbindung an das überregionale Straßennetz ist als sehr gut zu bewerten: Schnelle Erreichbarkeit der Bundesstraße B19, unmittelbare Nähe zu den Autobahnen A7 und A8. Der öffentliche Nahverkehr bindet Langenau und Umgebung an die Region an. IC-Bahnanschlüsse sind in Ulm verfügbar, Flughäfen in Stuttgart und München in etwa 60-90 Minuten erreichbar.

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