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Zustimmung zur Veräußerung eines Erbbaurechts

19.01.2021 Erbbau

(IP) Hinsichtlich der Eintragung des Erbbaurechtes unter der Bedingung einer möglichen Zwangsversteigerung hat das Oberlandesgericht (OLG) München mit Leitsatz entschieden.

„1. Die Vereinbarung einer Gemeinde mit einem Erbbauberechtigten in einem formularmäßigen Erbbaurechtsvertrag, wonach die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts verweigert werden kann, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert des Gebäudes erheblich übersteigt, kann der Inhaltskontrolle des § 307 BGB standhalten, wenn die Vergabe der Grundstücke an sozial Schwächere erfolgt ist und außer den nach sozialen Gesichtspunkten bemessenen Erbbauzinsen und einem Betrag für Grundstücksnebenkosten nichts für die Einräumung des Erbbaurechts an die Gemeinde zu zahlen war.
2. Es liegt im Wesen des Erbbaurechts, dass die Regelung im Vertrag über die Zustimmung zu einer Veräußerung und deren Kriterien durchgehend bis zum zeitlichen Ablauf des Rechts gelten.“

Die Beteiligte, eine Gemeinde, war als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Sie hatte in einem Bereich des Gemeindegebiets mehreren Erwerbern (den weiteren Beteiligten) Erbbaurechte eingeräumt. Die Gemeinde hatte darauf auf dem streitgegenständlichen Grundstück für diese Beteiligte ein Erbbaurecht bestellt. Das Recht war in dem dafür angelegten Erbbaugrundbuch im Bestandsverzeichnis eingetragen worden, mit der Ausnahme „Veräußerung an Verwandte in gerader Linie und Ehegatten sowie für die Erteilung des Zuschlags bei Zwangsversteigerung des Erbbaurechts, die aus einem Grundpfandrecht betrieben wird, das mit Zustimmung des Eigentümers eingetragen wurde.“

In Folge verlangten die Beteiligten erneut die Zustimmung der Gemeinde zur Veräußerung des Erbbaurechts. Darauf erklärte diese, der Gemeinderat habe der Veräußerung nicht zugestimmt. Es liege kein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen vor, der Kaufpreis liege jedoch auch erheblich über dem in dem nicht akzeptierten „Detailreport“ ermittelten Gebäudewert. In einem Telefonat mit den Beteiligten zu 1 und 2 regte der Sachbearbeiter der Gemeinde an, den Kaufpreis zu reduzieren. Da die Zustimmung nicht erteilt wurde, beantragten die weiteren Beteiligten beim Amtsgericht die Ersetzung der Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG München, Az.: 34 Wx 315/19

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