(ip/RVR) Will der Schuldner sein Grundstück in Wohnungseigentum umwandeln, bedürfe dies nicht der Zustimmung derjenigen Grundpfandgläubiger, deren Rechte auf dem ganzen Grundstück lasten. Daran habe auch der neue § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nichts geändert. So der BGH in seinem Beschluss vom 09.02.2012.

Der Antragsteller begehrte die Teilung seines mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücks in Wohnungseigentum nach § 8 WEG und deren Eintragung ins Grundbuch. Das Grundbuchamt verlangte hierzu die Zustimmung der Grundpfandgläubiger. Die Beschwerde hiergegen blieb für den Antragsteller erfolglos. In der Rechtsbeschwerdeinstanz gab der V. Zivilsenat des BGH dem Antragsteller Recht: die Zustimmung der Grundpfandgläubiger sei nicht erforderlich.

Das Beschwerdegericht meinte, im Falle der Vollstreckung hätten Forderungen wegen rückständigen Wohngelds nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Vorrang vor den Grundpfandrechten, weshalb die Aufteilung in Wohnungseigentum das Haftungsobjekt ändere und deshalb die Gläubiger nach §§ 876, 877 BGB zustimmen müssten.

Dies sah der BGH anders. Bei der Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG handle es sich nicht um eine Inhaltsänderung eines Rechts, die in entsprechender Anwendung der genannten BGB-Vorschriften der Zustimmung der Gläubiger bedürfe. Nach dem Grundgedanken der Vorschriften bedürfe zwar die Änderung eines Rechts der Zustimmung des Inhabers, wobei eine Änderung schon darin liegen könne, dass der Rechtsgegenstand geändert werde. Ein Recht an einem Grundstück könne aber nur ein beschränkt dingliches Recht und nicht das Eigentum selbst sein, weshalb die §§ 876, 877 BGB keine Anwendung fänden.

Die Interessen der Grundpfandgläubiger seien dadurch gewahrt, dass das Grundpfandrecht bei Umwandlung an den neu entstandenen Teilen als Gesamtrecht in der Summe an dem gesamten Grundstück fortbestehe (§ 1132 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. §§ 1114, 1192 Abs. 1 BGB). Für den Gläubiger, dessen Grundpfandrecht auf dem gesamten Grundstück lastet, wirke die Teilung „wie eine gemischt reale-ideelle Aufteilung des Vollrechts in Alleineigentum an bestimmten Raumeinheiten und Bruchteilsmiteigentum an dem übrigen Grundstück“ (Rn. 9 der Entscheidung). Eine Vollstreckung in das gesamte Grundstück bleibe davon unberührt, weshalb auch nachfolgende Änderungen im Verhältnis von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht der Zustimmung bedürften.

Daran habe das Rangklassenprivileg des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nichts geändert. Zwar führe es zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung der Grundpfandgläubiger. Dies sei vom Gesetzgeber aber intendiert gewesen. Folglich fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke als Voraussetzung einer entsprechenden Anwendung der §§ 876, 877 BGB. Nach den Gesetzesmaterialien betreffe das Vorrecht der Wohngeldansprüche auch die Grundpfandrechte, die vor der Gesetzesänderung begründet worden sind. Somit wirke es auch zu Lasten von Gläubigern, die der Umwandlung des Haftungsobjekts nicht zugestimmt haben. Daraus sei die Intention des Gesetzgebers zu ersehen, das Recht des Eigentümers, sein Grundstück ohne Zustimmung der dinglichen Gläubiger in Wohnungseigentum aufzuteilen, nicht beschränken zu wollen. Ohne sachlichen Grund stünden ansonsten die Gläubiger eines erst nach Inkrafttreten des Rangklassenprivilegs geteilten Grundstücks besser.

BGH vom 09.02.2012, Az. V ZB 95/11


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