(IP) Hinsichtlich der Kündigungsrechte des Erwerbers einer Immobilie nach Zwangsversteigerung gegenüber Mietern hat das OLG Frankfurt am Main mit Leitsatz entschieden.
„1. Der Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlags ist für die Bestimmung des ersten zulässigen Kündigungstermins im Sinne des § 57 a ZVG auch dann maßgeblich, wenn neben der Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung angeordnet ist.
2. Die über den Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses fortbestehende Zwangsverwaltung hat weder zur Folge, dass das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG dem Zwangsverwalter zusteht, noch dass dieses von dem Ersteher erst nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung ausgeübt werden kann.“

Die klagende Hausbesitzerin verlangte vom Beklagten die Räumung seiner Praxisräume auf ihrem Grundstück. Der führte dort eine Arztpraxis. Das Grundstück hatte sich ursprünglich in seinem Eigentum befunden. Darüber war jedoch die Zwangsversteigerung angeordnet - und es war unter Zwangsverwaltung gestellt worden. Dann hatte die Zwangsverwalterin mit ihm einen längerfristigen Mietvertrag geschlossen. Darauf wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt. Der Beklagte führte jedoch die Arztpraxis fort. Im Zwangsversteigerungsverfahren erhielt die Klägerin den Zuschlag. Ihr war zum Zeitpunkt des Zuschlags bekannt, dass die Zwangsverwalterin an den Beklagten vermietet hatte. Darauf hob das Amtsgericht die Zwangsverwaltung auf und die Klägerin kündigte den Mietvertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt, hilfsweise zum Ende der betreffenden längerfristigen Mietfrist – und verlangte die umgehende Herausgabe der Mieträume. Der Beklagte widersprach der kurzfristigen Kündigung und kündigte in Zeitungsanzeigen an, die Arztpraxis bis zum letztmöglichen Termin in den Praxisräumen fortzuführen.

Die Klägerin war darauf der Ansicht, sie habe ihr Sonderkündigungsrecht wirksam ausgeübt, insbesondere habe sie die gesetzlich vorgesehene Frist für dessen Ausübung eingehalten. Nicht die bloße theoretische Möglichkeit bestimme den ersten zulässigen Termin, sondern die Frage, ob die Ausübung des Rechts dem Erwerber unter Beachtung der erforderlichen Sorgfalt tatsächlich möglich gewesen sei. Die Klägerin habe die Kündigung erst nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung aussprechen können, da bis zu diesem Zeitpunkt - und damit auch noch nach Erteilung des Zuschlags - die Verwaltungsbefugnis der Zwangsverwalterin zugestanden hätte. So wurde geklagt.

Das OLG entschied zu Gunsten des Arztes.

OLG Frankfurt am Main, Az.: 13 U 111/16

© immobililenpool.de