(ip/pp) Ob in Vergleichen zwischen Mietparteien vereinbarte Räumungsverpflichtungen bei Mietzahlungsverzug wirksam sind, war Thema einer aktuellen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Beklagten waren die Vermieter einer von den Klägern angemieteten Doppelhaushälfte. Die monatliche Kaltmiete betrug 700,- Euro. In einem Vorprozess hatten die Parteien einen gerichtlichen Vergleich geschlossen, in dem sie unter anderem vereinbart hatten:

" Für die Zeit ... stellen die Parteien die Mietrückstände pauschal mit einem Betrag von 1.900,- Euro fest.

II. Die Beklagten verpflichten sich, diesen Rückstand in monatlichen Raten von 200,- Euro, beginnend ab ... zusätzlich zur fälligen Miete zu bezahlen.

III. Die Miete für das streitgegenständliche Anwesen ... sowie die monatliche Rate von 200,- Euro sind jeweils am dritten Werktag eines jeden Monats an die Kläger zu bezahlen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.

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VI. Sollten die Beklagten hinsichtlich der monatlichen Raten von 200,- Euro gemäß Ziff. II und III dieses Vergleiches länger als 14 Tage in Verzug geraten, verpflichten sich die Beklagten bereits jetzt, das Anwesen ... (Doppelhaushälfte mit fünf Zimmern, insgesamt ca. 150 qm Wohnfläche nebst 500 qm Garten (Carport) innerhalb von acht Wochen ab Eintritt des Verzuges vollständig zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben ..."

Die vereinbarten Ratenzahlungen erfolgten zunächst rechtzeitig. Bezüglich der Novemberrate ging am 8. November 2007 nur ein Betrag von 100 € auf dem Konto der Beklagten ein. Die Kläger hatten zwar bereits am 2. Oktober 2007 eine weitere Zahlung von 100 € an die Beklagten veranlasst; wegen einer falsch angegebenen Kontonummer wurde die Überweisung jedoch nicht ausgeführt. Erst am 4. Januar 2008 wurde den Beklagten die restliche Rate für November gutgeschrieben. Die Beklagten verlangten mit Schreiben ihrer anwaltlichen Vertreter vom 26. November 2007 Räumung des Anwesens gemäß den Vereinbarungen in dem Vergleich. Am 28. November 2007 erteilte die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle den Beklagten eine vollstreckbare Ausfertigung des Vergleiches vom 20. Juli 2007.

Die von den Klägern erhobene Vollstreckungsgegenklage mit dem Antrag, die Zwangsvollstreckung aus dem gerichtlichen Vergleich für unzulässig zu erklären, blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

Der BGH entschied in letzter Instanz: Zu Recht habe das Berufungsgericht das Räumungsverlangen der Beklagten als berechtigt und die ihnen erteilte Vollstreckungsklausel als wirksam angesehen. Gemäß § 555 BGB sei eine Vereinbarung unwirksam, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lasse. Unter einer Vertragsstrafe werde das Versprechen einer Zahlung oder einer anderen Leistung durch den Schuldner verstanden - für den Fall, dass dieser eine Verbindlichkeit nicht oder in nicht gehöriger Weise, insbesondere nicht rechtzeitig erfülle. Zwar kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der herrschenden Ansicht in der Literatur auch in dem Verzicht auf eigene Rechte eine Leistung zu sehen sein, die im Einzelfall dazu führen kann, die für die Vertragsstrafe geltenden Vorschriften jedenfalls entsprechend anzuwenden. Entgegen der Auffassung der Revision verzichteten die Kläger in Ziffer VI des Vergleichs jedoch nicht auf ihnen (eventuell) zustehende Rechte.

„Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gemäß § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war."

BGH, Az.: VIII ZR 272/08