(ip/pp) Gegen wen sich der individuelle Anspruch auf Vorkaufsrecht einer Wohneigentumseinheit richtet, hatte der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Fall zu entscheiden. Die Beklagten des Falls mieteten von der Schuldnerin, einer GbR, eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Mit Beschluss des Amtsgerichts Dresden wurde auf Antrag der Gläubigerin, einer Bank, die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt. Die Schuldnerin bildete mit notarieller Teilungserklärung neun Wohneigentumseinheiten und Teileigentum an dem Grundstück. Sie verkaufte die von den Beklagten gemietete Wohnung mit drei weiteren Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von 314.000,-- Euro an einen Dritten. Diese Wohnungen sind ebenso wie die weiteren Eigentumseinheiten jeweils mit Grundschulden der Gläubigerin in Höhe von gut 1.000.000,- Euro sowie einer Sparkasse in Höhe von gut 500.000,- Euro nebst Zinsen belastet.

Die Beklagten übten ebenso wie die Mieter der drei anderen Eigentumswohnungen gegenüber der Schuldnerin ihr Vorkaufsrecht nach BGB aus. Die Gläubigerin wies den Notar der Beurkundungen darauf hin, sie habe wegen des damit zusätzlich verbundenen Aufwands keinerlei Interesse an einer Einzelverwertung der Wohnungen; da die Aufteilung der Immobilie in Wohneigentum ohne ihr Wissen erfolgt sei, sei die Aufteilung im Falle der Unmöglichkeit der Abwicklung der geschlossenen Kaufverträge - verursacht durch das geltend gemachte Vorkaufsrecht einiger Mieter - rückgängig zu machen, damit die Immobilie anschließend insgesamt veräußert bzw. versteigert werden könne. Den Beklagten und den Mietern der drei anderen Wohnungen teilte die Gläubigerin mit, es hänge vom Kaufpreis (für das Gesamtobjekt) ab, ob sie die Löschungsbewilligung für die Grundschulden erteilen werde, und stellte ihnen anheim, ein Kaufangebot für sämtliche Wohnungen zu unterbreiten, das sie an die Schuldnerin weiterleiten werde; sie habe aber keinen Einfluss darauf, mit wem die Schuldnerin einen Kaufvertrag schließe.

So zahlen die Beklagten die monatliche Grundmiete nicht mehr an den Kläger. Sie beriefen sich darauf, dass ihnen gegenüber dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zustehe, bis der Kaufvertrag mit ihnen seitens der Schuldnerin erfüllt werde.

Letztinstanzlich entschied der BGH in diesem Fall: “Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu.”

BGH, Az.: VIII ZR 13/08