(ip/pp) In einem aktuellen Verfahren vor dem BGH ging es um das Thema der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter nach der Zwangsversteigerung. Die Kläger verlangen von den Beklagten die Räumung und die Herausgabe von Wohnräumen in einem Einfamilienhaus, das sie durch eine Zwangsversteigerung erworben haben. Die Beklagten haben von ihrem Sohn, dem früheren Eigentümer und Schuldner des Zwangsversteigerungsverfahrens, die Räumlichkeiten im Untergeschoss des Anwesens zu einer monatlichen Miete von 300,- Euro gemietet. Zuvor hatten die Beklagten ihrem Sohn einen Baukostenzuschuss in Höhe von 100.000,- Euro gewährt und hatte dieser das streitige Grundstück erworben und darauf nach Abriss des vorhandenen Gebäudes einen Neubau errichtet.

Nach dem zwischen ihnen abgeschlossenen Mietvertrag ist der Baukostenzuschuss als Mietvorauszahlung mit den künftigen Mieten und Nebenkosten zu verrechnen. Die Beklagten haben die vermieteten Räumlichkeiten jedoch nie bezogen, sondern sie mit Einwilligung ihres Sohnes an seinen Bruder, den weiteren Beklagten, untervermietet. Die Kreissparkasse beantragte darauf die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Im Versteigerungstermin meldeten die Beklagten eine noch nicht durch Verrechnung erloschene Mietvorauszahlung in Höhe von 100.000,- Euro an. Das Gericht wies anschließend bei der Verlesung der Versteigerungsbedingungen darauf hin, dass im Falle von Mietvorauszahlungen zur Schaffung des Mietraums das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57c ZVG für die Dauer der Abgeltung der vom Mieter geleisteten Zahlungen ausgeschlossen sei. Die Kläger blieben mit einem Gebot von 160.000 EUR (50 % des festgesetzten Verkehrswertes) Meistbietende. Auf Antrag der betreibenden Gläubigerin wurde die Zuschlagserteilung um zwei Wochen aufgeschoben und erfolgte später. Dabei hieß es dann unter Ziffer 4: "Im Übrigen gelten die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (Stand: 31.01.2007)". Der Zuschlagsbeschluss wurde rechtskräftig. Die Kläger kündigten darauf gegenüber den Beklagten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG. Die Beklagten widersprachen der Kündigung.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der BGH entschied letztinstanzlich, dass die Voraussetzungen des § 57c ZVG vorlägen. “Die Miete sei mit einem sonstigen zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums geleisteten Beitrag zu verrechnen. Die Beklagten zu 1 und 2 hätten dem Vermieter 100.000,- Euro auf dessen Baukonto überwiesen. Mit diesem Geld sei das Grundstück erworben und neu bebaut worden. Daher sei auch die ungeschriebene Voraussetzung erfüllt, dass der Zuschuss den Wert des Grundstücks erhöht haben und vor Fertigstellung des Bauwerks gezahlt worden sein müsse.” Der Leitsatz fasst zusammen: “Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zu 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c ZVG gemäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c ZVG.”

BGH, Az.: VIII ZR 83/08