Keine überspannten Anforderungen

(ip/pp/) Die Parteien stritten vor dem Oberlandesgericht Frankfurt über die Wirksamkeit der Ausübung eines Sonderkündigungsrechts im Sinne des § 57a ZVG nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung durch die Beklagte. Die Klägerin mietete unter ihrer vorherigen Firma von einer GmbH & Co. KG Räumlichkeiten mit einer Fläche von ca. 5.000 qm an. Der Vertrag war auf 10 Jahre befristet. Die Mieterin erhielt die Räumlichkeiten zur gewerblichen Eigennutzung oder zur Weitervermietung als Büro-, Service- und Lagerbetrieb.

Eineinhalb Jahre nach Vertragsabschluß firmierte die Mieterin um, ab dann unter der Bezeichnung der Klägerin. Kurz darauf erhielt sie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Bad Homburg den Zuschlag für einzelne der betreffenden Immobilien. Ebenfalls nur kurz darauf verlegte sie ihren Firmensitz in eine andere Stadt und befindet sich seitdem in ihren neuen Geschäftsräumen dort. Zeitgleich sandte die Beklagte ihr unter deren alter Firmenbezeichnung und an ihre alte Adresse einen Brief per einfacher Post und ein Einschreiben mit Rückschein.

Der auf normalem Postweg zugesandte Brief kam unmittelbar darauf mit dem Vermerk "Empfänger unbekannt" zurück. Den Rückschein erhielt die Beklagte ca. eine Woche später zurück, von einer Person namens "X" unterschieben und mit dem Vermerk versehen, dass das Einschreiben zugestellt werden konnte. Zu diesem Zeitpunkt aber befand sich unter der alten Firmenadresse der Klägerin weder ein Klingelschild oder ein Briefkasten mit deren ursprünglichem Firmennamen.

Darauf holte die Beklagte eine Gewerbeauskunft bei der bewussten Stadt ein. Deren schriftliche Auskunft enthielt sowohl die neue Firma der Klägerin, als auch neben der bereits bekannten alten Firmenadresse die künftige Adresse in der anderen Stadt. So schickte die Beklagte jeweils einen einfachen Brief und ein Einschreiben mit Rückschein an die alte Adresse der Klägerin und an die neue Adresse. Sowohl die Briefe als auch die Rückscheine kamen mit dem Vermerk "Empfänger unter der angegebenen Anschrift nicht zu ermitteln" zurück.

Nach erteiltem Zuschlag hob das Amtsgericht die Zwangsverwaltung über die betreffende Liegenschaft auf. Der Zwangsverwalter forderte die Mieterin unter der neuen Bezeichnung auf, sich künftig an die Beklagte unter der Anschrift c/o Y GmbH - ... in einer weiteren Stadt zu wenden. Darauf übersandte der Bevollmächtigte der Klägerin einen Scheck in Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete an die Beklagte.

Auf das Schreiben der Klägerseite meldete sich der Bevollmächtigte der Beklagten und erklärte unter Bezugnahme auf die Kopie eines Einschreibens mit Einschreiben-Rückschein der ersteren Schreiben, dass er für die Beklagte das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ausgeübt habe. Daraufhin forderte die Klägerin mit anwaltlichem Schriftsatz unter Fristsetzung auf, gegenüber ihren Mietern zu widerrufen, dass der Generalmietvertrag gekündigt worden sei und dies gegenüber der Klägerin zu bestätigen. In der Folge wies der Bevollmächtigte der Klägerin den Beklagtenbevollmächtigten darauf hin, dass die im Kündigungsschreiben aufgeführte Firmenbezeichnung der Klägerin, sowie deren angegebene Adresse fehlerhaft seien und das Kündigungsschreiben daher nicht zugegangen sei. Als eine Reaktion der Beklagte nicht erfolgte, beantragte die Klägerin beim Landgericht Frankfurt am Main den Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Mit Beschluss untersagte das Landgericht der Beklagten als Konsequenz antragsgemäß, wörtlich oder sinngemäß zu behaupten, dass der bestehende Generalmietvertrag durch Kündigung beendet werde. Die Klägerin äußerte darauf vor dem OLG die Ansicht, dass sich die Beklagte nicht auf ein Verschulden der Post berufen könne, da der Kündigende dafür Sorge tragen müsse, dass die Kündigung ordnungs- und fristgemäß dem Empfänger zugestellt werde. Auch die von der Beklagten darauf ausgesprochene Kündigung sei nicht mehr rechtzeitig erfolgt, da das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG bis zu einem bestimmten Datum hätte ausgeübt werden müssen. Eine wirksame Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt käme nicht in Betracht, da die Beklagte nicht alles Erforderliche getan habe, um die Kündigung fristgemäß zuzustellen.

Dem widersprach das OLG: “1. An den Begriff des "ersten zulässigen Termins" sind keine überspannten Anforderungen zu stellen. Er ergibt sich nach den Umständen des Einzelfalles.

2. Gekündigt werden kann auch noch für einen später zulässigen Termin, wenn bei Beobachtung der erforderlichen Sorgfalt die Kündigung zum frühen Zeitpunkt nicht möglich war.”

OLG Frankfurt, Az.: 2 U 303/08