(ip/pp) Über das Problem rückwärtsgerichteten Mieteinzug durch einen Zwangsverwalter entschied der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell. Der Kläger war Zwangsverwalter über eine Eigentumswohnung, die die Beklagten im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatten. Er klagt auf Herausgabe von Mieten, die die Beklagten bis zur Zuschlagserteilung eingezogen hatten. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eigentümer der Wohnung war zunächst der Schuldner. Dann vereinbarten der Schuldner und die Beklagten privat, dass die Wohnung drei Jahre später an die Beklagten veräußert-, und bis zu diesem Zeitpunkt an einen von den Beklagten zu benennenden Mieter vermietet werden solle. Die Mieten wurden im Voraus an die Beklagten abgetreten. Darauf verkaufte der Schuldner die Wohnung an die Beklagten. Dem Vertrage nach war der Kaufpreis bereits bezahlt. Der Schuldner bewilligte eine Auflassungsvormerkung. Die Übergabe der Wohnung mit allen "an die Übergabe gesetzlich geknüpften Rechtswirkungen" sollte umgehend erfolgen. Die Umschreibung des Eigentums scheiterte dann aber daran, dass es dem Schuldner nicht gelang, vereinbarungsgemäß Grundpfandrechte abzulösen. Zu einem Rücktritt vom Vertrag oder einer Aufhebungsvereinbarung kam es jedoch nicht. Darauf vermieteten die Beklagten die Wohnung erneut - im eigenen Namen und auf eigene Rechnung – und der Schuldner verstarb.

Eine Volksbank, die Gläubigerin, betrieb darauf die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner. Die Zwangsverwaltung der Wohnung wurde angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt. Nach einiger Zeit forderte dieser die Beklagten auf, ihm die Mietverträge über die Wohnung zu überlassen. Die Mieter waren bis dahin nicht von der Anordnung der Zwangsverwaltung unterrichtet worden.
So erwarben die Beklagten in der Zwangsversteigerung die Wohnung, deren Zwangsverwaltung darauf aufgehoben wurde. Im Beschluss des Vollstreckungsgerichts heißt es wörtlich: „Der Zwangsverwalter bleibt ermächtigt, noch nicht eingezogene Mieten weiter zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen.“

Mit seiner Stufenklage hatte der Kläger von den Beklagten zunächst Auskunft darüber verlangt, ob und in welcher Höhe sie Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung erzielt hatten. Sie sind darauf mit Teilurteil antragsgemäß verurteilt worden. Auf Grundlage der daraufhin erteilten Auskunft hat der Kläger Auskehrung von ca. 21.000,- Euro nebst Zinsen verlangt. Die Beklagten haben widerklagend Zahlung von knapp 600,- Euro nebst Zinsen verlangt. Dabei handelt es sich um Mieten aus einer anderen vom Kläger zwangsverwalteten und von den Beklagten ersteigerten Wohnungseigentumseinheit, die der Kläger für zwei Monate eingezogen hatte. Gegenüber dieser Forderung hatte der Kläger wiederum mit der Klageforderung aufgerechnet. Das Landgericht hatte die Zahlungsklage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Berufungsgericht hatte die Beklagten unter Berücksichtigung der vom Kläger erklärten Aufrechnung verurteilt, an den Kläger gut 20.000,- Euro nebst Zinsen zu zahlen. Mit ihrer Revision wollten die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen.

Der BGH entschied: „Die einem Zwangsverwalter im Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung vorbehaltene Befugnis, rückständige Mieten einzuziehen, ermächtigt diesen nicht, einen Rechtsstreit gegen Dritte zu beginnen, welche die Mieten unberechtigt vereinnahmt haben sollen.“

BGH, Az.: IX ZR 149/08