(ip/RVR) Über die Ablösung der Hausgelder der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Rangklassenzugehörigkeit hatte das Landgericht Köln zu entscheiden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (nachfolgend WEG genannt) betrieb seit 07.12.2007 die Zwangsversteigerung wegen durch Vollstreckungsbescheid titulierter persönlicher Wohngeldansprüche. Mit Beschluss vom 19.05.2008 erfolgte der Beitritt der WEG wegen weiterer durch Vollstreckungsbescheid titulierter persönlicher Hausgeldansprüche.

Die Rangklasse 2, § 10 ZVG, wurde hierdurch vollständig ausgeschöpft.

Diese löste die Grundschuldgläubigerin durch Zahlung an die Oberjustizkasse ab. So dass das Verfahren, soweit es von der WEG betrieben worden ist, nach § 75 ZVG einstweilen ein.

Der Beitritt zum Verfahren durch die Grundschuldgläubigerin wurde zugelassen.

Nunmehr beantragte die WEG den Beitritt in Rangklasse 2 des § 10 ZVG, wegen weiterer durch Vollstreckungsbescheid titulierter Hausgeldansprüche. Das Amtsgericht lies den Beitritt lediglich in Rangklasse 5 § 10 ZVG zu, da aufgrund Ablösung die Ansprüche inklusive dem Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG auf den Grundpfandrechtsgläubiger übergingen. Hiergegen legte die WEG sofortige Beschwerde ein. Nach Nichtabhilfe durch das Amtsgericht erfolgte die Vorlage an das Landgericht Köln.

Das Landgericht Köln wies die Beschwerde als unbegründet zurück.

Den Gründen ist zu entnehmen, dass das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG für Wohngelder auf 5 % des Verkehrswertes begrenzt ist. Nach erfolgter Ablösung durch die nachrangige Grundpfandrechtsgläubigerin, ist dies nach § 268 BGB auf diese übergegangen.
Ein Ablöserecht stand der Realkreditgläubigerin zu, „da ihr Recht bei einer Versteigerung aus Ansprüchen nach Rang 2 nicht in das geringste Gebot aufzunehmen war und daher der Verlust des dinglichen Rechtes drohte.“

§ 268 Abs. 3 BGB sieht den Schutz vor Nachteilen bei der Durchsetzung des abgelösten Rechts vor. Ziel der Gesetzesänderung war, der WEG „die Möglichkeit zu geben, ihre Forderungen überhaupt mit einiger Aussicht auf Erfolg geltend zu machen, betragsmäßig begrenzt auf 5 % des Verkehrswertes." Diese für den Realkreditgläubigers zumutbare Belastung wird bei Ablösung der Hausgeldansprüche nach Rangklasse 2 des § 10 ZVG erreicht. Andernfalls müsste der Realkreditgläubiger mehr als 5 % des Verkehrswertes aufwenden, wenn die WEG erneut ihren Vorrang geltend machen könnte. Eine derartige Einschränkung sieht die Gesetzesänderung nicht vor. So dass kein Anlass besteht „den Übergang des Vorrechts auf den ablösenden Grundpfandrechtsgläubiger einzuschränken.“

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist es ein einmaliges Vorrecht, „andernfalls wäre der Umfang der Ansprüche gemäß § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG, für die Grundpfandrechtsgläubiger nicht mehr kalkulierbar.“


LG Köln, Beschluss vom 29.07.2009, Az. 6 T 236/09


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