Die Teilungsversteigerung wird gem. §§ 180 Abs. 1, 15 ZVG durch Antrag eines Antragsberechtigten an das zuständige Gericht eingeleitet. Sachlich zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, örtlich zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Ausnahmen von dieser Grundregel sind möglich, da die Landesregierung ermächtigt ist, einem Amtsgericht die Zuständigkeit für mehrere Amtsgerichtsbezirke zuzuweisen. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen haben von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Im Einzelfall empfiehlt es sich daher, die Zuständigkeit durch Anfrage bei dem Amtsgericht, in dem der Versteigerungsgegenstand liegt, zu erfragen.

Zur Antragstellung berechtigt ist grundsätzlich jeder Miteigentümer, unabhängig von der Größe seines Anteils. Das bedeutet, dass auch ein Miteigentümer mit einem relativ kleinen Anteil am gesamten Objekt die Teilungsversteigerung des gesamten Grundstückes beantragen kann, da sich ein ideeller Bruchteil im Regelfall gar nicht oder nur mit sehr geringem Erlös versteigern ließe.

Der Antrag muss einen bestimmten Mindestinhalt haben, es müssen bestimmte Unterlagen beigefügt werden und Formalien eingehalten werden. Stehen dem Antrag keine Hindernisse entgegen, ordnet das Gericht die Teilungsversteigerung durch Beschluss an, der den Antragsgegnern zugestellt wird. Darüber hinaus ersucht das Gericht das Grundbuchamt um Eintragung eines Zwangsversteigerung Vermerks im Grundbuch.

Die Zulässigkeit des Teilungsversteigerung Verfahrens kann daran scheitern, dass die Auseinandersetzung der Gemeinschaft durch Vertrag oder Gesetz ausgeschlossen ist. So können die Teilhaber einer Gemeinschaft durch Vertrag das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen für immer oder auf Zeit ausschließen.

Die Vorbereitung der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft durch die Teilungsversteigerung ist zudem nur dann zulässig, wenn die Teilung des Versteigerungsgegenstandes in Natur ausgeschlossen ist. Die Teilung von bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen, Erbbaurechten usw. in Natur ist im Regelfall nicht möglich. Selbst bei unbebauten Grundstücken kommt diese nur in ganz seltenen Ausnahmef ällen zum Zuge.

Werden zwei Personen Erben zu je ½ eines unbebauten Grundstückes mit einer Größe von 2000 m², so kann dieses im Regelfall nicht in Natur geteilt werden, da ansonsten Streitigkeiten darüber entstehen, welcher Teil von der Bodenqualität, von der Lage und vom Zugang usw. der bessere ist. Aus diesem Grunde geht die Rechtsprechung von der Unteilbarkeit von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten in Natur aus.

Bei Erbengemeinschaften ist grundsätzlich jeder Miterbe berechtigt, jederzeit die Auseinandersetzung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Erblasser hat allerdings die Möglichkeit, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft durch letztwillige Verfügung ganz oder teilweise auszuschließen und auch von der Einhaltung einer Kündigungsfrist abhängig zu machen. Eine solche Anordnung wird allerdings grundsätzlich nach Ablauf von 30 Jahren seit Eintritt des Erbfalles unwirksam