Baufirma insolvent – aber das Haus ist erst halb fertig: Was jetzt?

Wenn die Baufirma während des Hausbaus insolvent wird, steht nicht nur die Baustelle still. Plötzlich ist unklar, wer weiterarbeitet, welche Rechnungen noch bezahlt werden müssen und ob bereits gezahltes Geld verloren ist. Dazu kommt oft Zeitdruck: Miete, Bereitstellungszinsen und laufende Finanzierung verschwinden nicht, bloß weil auf dem Grundstück niemand mehr arbeitet. Obwohl die insolvente Baufirma zu den heftigsten Pannen für private Bauherrn gehört, bringen jetzt Panik und Wut gar nichts, sondern nur ein geordnetes Vorgehen. Wer vorschnell kündigt, Rechnungen bezahlt oder kopflos eine andere Firma mit der Fertigstellung beauftragt, kann die rechtliche und finanzielle Situation unnötig komplizieren.

Insolvenzantrag bedeutet nicht automatisch Vertragsende

Zunächst muss geklärt werden, was tatsächlich passiert ist. Ein gestellter Insolvenzantrag ist noch nicht dasselbe wie ein eröffnetes Insolvenzverfahren. Auch beendet die Insolvenz einen Bauvertrag nicht automatisch.

Ist das Verfahren eröffnet und der Vertrag von beiden Seiten noch nicht vollständig erfüllt, hat der Insolvenzverwalter grundsätzlich ein Wahlrecht: Er kann die Erfüllung des Vertrags verlangen oder sie ablehnen. Lehnt er ab, kann der Bauherr seine Ansprüche wegen Nichterfüllung grundsätzlich nur als Insolvenzforderung geltend machen.

Deshalb sollte nicht einfach ein neues Bauunternehmen beauftragt werden, solange der Status des alten Vertrags ungeklärt ist. Bei größeren Summen ist eine schnelle rechtliche Prüfung unbedingt sinnvoll.

Baustand sofort vollständig dokumentieren

Noch bevor auf der Baustelle etwas verändert wird, sollte der aktuelle Zustand festgehalten werden. Fotos allein reichen bei einem halbfertigen Haus häufig nicht. Sinnvoll ist eine fachkundige Bestandsaufnahme, die dokumentiert, welche Leistungen fertiggestellt sind, welche Mängel erkennbar sind und welche Arbeiten noch fehlen.

Zusammengetragen werden sollten insbesondere:

Diese Unterlagen werden später sowohl für die Auseinandersetzung mit dem Insolvenzverwalter als auch für Angebote neuer Unternehmen wichtig.

Nicht einfach weiterzahlen

Abschlagszahlungen sollen sich grundsätzlich am Wert der tatsächlich erbrachten vertraglichen Leistungen orientieren. Eine Rechnung sollte deshalb nicht allein deshalb bezahlt werden, weil sie bereits vor der Insolvenz gestellt wurde. Besonders kritisch wird es, wenn der Zahlungsstand dem Baufortschritt voraus ist. Dann kann ein Teil des Geldes wirtschaftlich im Insolvenzverfahren festhängen.

Bei einem Verbraucherbauvertrag sieht das Gesetz außerdem Schutzmechanismen vor: Die Abschlagszahlungen dürfen insgesamt grundsätzlich nicht mehr als 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung erreichen. Bei der ersten Abschlagszahlung muss der Unternehmer dem Verbraucher zudem grundsätzlich eine Sicherheit von fünf Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Herstellung stellen. Ob solche Sicherheiten vorhanden sind und wie sie genutzt werden können, sollte jetzt ebenfalls geprüft werden.

Ein neuer Bauunternehmer kann deutlich teurer werden

Die Fertigstellung durch ein anderes Unternehmen ist selten eine bloße Fortsetzung zum alten Preis. Der neue Betrieb muss zunächst prüfen, was tatsächlich gebaut wurde und wofür er Verantwortung übernehmen kann. Mögliche Mängel des Vorgängers müssen abgegrenzt oder vor dem Weiterbau beseitigt werden. Hinzu kommen neue Angebote, Terminverschiebungen, eventuell veränderte Materialpreise – und idealerweise soll es besonders zügig weitergehen.

Dadurch kann eine Finanzierungslücke entstehen, obwohl das ursprüngliche Budget sauber kalkuliert war. Reichen Eigenmittel und vorhandener Baukredit nicht mehr aus, kommt unter Umständen eine Nachfinanzierung beim Hausbau infrage. Sie wird von der Bank erneut geprüft; entscheidend sind unter anderem die zusätzliche Kreditsumme, die finanzielle Belastbarkeit und der Wert des bereits entstandenen Gebäudes.

Wer Mehrkosten halbwegs präzise absehen kann, sollte deshalb früh mit der finanzierenden Bank sprechen. Ein fertiges Angebot für die Restarbeiten und eine nachvollziehbare Aufstellung des bisherigen Baufortschritts erleichtern die neue Kalkulation.

Was passiert mit Mängeln und Gewährleistungsansprüchen?

Die Insolvenz lässt auch bestehende Ansprüche nicht einfach verschwinden. Sie macht ihre Durchsetzung aber häufig schwieriger. Lehnt der Insolvenzverwalter die weitere Vertragserfüllung ab, können Forderungen wegen Nichterfüllung grundsätzlich als Insolvenzforderungen angemeldet werden. Dazu können je nach Einzelfall auch finanzielle Ansprüche gehören, die aus fehlenden oder mangelhaften Leistungen entstehen.

Wie viel davon später tatsächlich ausgezahlt wird, hängt von der Insolvenzmasse und dem Verlauf des Verfahrens ab. Für die praktische Fertigstellung ist deshalb wichtig, vorhandene Mängel vor dem Einstieg eines neuen Unternehmens sauber zu dokumentieren. Sonst wird später möglicherweise schwer nachvollziehbar, welcher Betrieb welchen Teil ausgeführt hat.

Material auf der Baustelle gehört nicht automatisch dem Bauherrn

Paletten mit Steinen, Fenster oder bereits angelieferte Haustechnik wirken auf dem eigenen Grundstück schnell wie eigenes Material. Rechtlich kann die Eigentumslage jedoch komplizierter sein. Entscheidend sind unter anderem Vertrag, Zahlungsstand und mögliche Eigentumsvorbehalte von Lieferanten. Materialien sollten deshalb keinesfalls verkauft, entfernt oder ohne Klärung verbaut werden. Auch hier dürfte der Insolvenzverwalter in den allermeisten Fällen der richtige Ansprechpartner sein.

Die wichtigsten Schritte nach der Insolvenz

Wenn die Baustelle plötzlich zum Stillstand kommt, sollte die trotz mehr als verständlichem Schockmoment die richtige Reihenfolge stimmen:

1. Status des Insolvenzverfahrens und Ansprechpartner klären.

2. Bauvertrag nicht vorschnell kündigen oder verändern.

3. Baustand und vorhandene Mängel fachkundig dokumentieren.

4. Offene Rechnungen nur nach Prüfung von Leistung und Fälligkeit bezahlen.

5. Sicherheiten, Bürgschaften und vertragliche Garantien kontrollieren.

6. Restkosten ermitteln und frühzeitig mit der finanzierenden Bank sprechen.

Parallel sollten Angebote für die Fertigstellung vorbereitet werden. Beauftragt werden sollte ein neuer Betrieb jedoch erst, wenn klar ist, dass der bestehende Vertrag dem nicht entgegensteht.

Schon beim Vertragsabschluss lässt sich das Risiko begrenzen

Eine Firmeninsolvenz lässt sich nicht sicher vorhersehen. Bauherren können aber vermeiden, im Ernstfall unnötig viel Geld vorgeleistet zu haben. Zahlungspläne sollten deshalb eng am tatsächlichen Baufortschritt liegen. Bei Verbraucherbauverträgen schaffen die gesetzlichen Sicherungsregeln zusätzlichen Schutz.

Darüber hinaus sollte man einen genauen Blick auf vereinbarte Bürgschaften und Garantien werfen. Ebenso wichtig ist ein finanzieller Puffer, der nicht bereits für die regulären Baukosten verplant ist. Und eine Baufirma im Vorfeld gründlich zu durchleuchten, ist heutzutage grundsätzlich als völlig normale Selbstschutzmaßnahme anzusehen.

Gerät die Baufirma dennoch in Insolvenz, entscheidet am Ende vor allem Geschwindigkeit ohne Aktionismus: Baustand sichern, Vertragslage klären, Kosten neu rechnen und erst dann den Weiterbau organisieren. So wird aus einer ohnehin schwierigen, ärgerlichen, teuren Situation wenigstens kein zusätzliches finanzielles Chaos.