Zwangsversteigerung Einfamilienhaus, Garagen und unbebautes Gartengrundstück

Lfd. Nr. 1: Einfamilien-Wohnhaus mit Einliegerwohnung und Garagen; Verkehrswert: 261.000,00 €
Lfd. Nr. 2: unbebaut (Garten); Verkehrswert: 2.900,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garagen (Flurstück 120/25) sowie ein separates unbebautes Gartengrundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.08.2024 durch Inaugenscheinnahme besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Ortsbesichtigung, ergänzt durch Bauakten, wobei einzelne Bereiche aufgrund von Möblierung und Zugangsbeschränkungen nur eingeschränkt begutachtet werden konnten.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde 1974 als Fertighaus in Holzständerbauweise auf einem massiven Untergeschoss errichtet. Das Gebäude ist eingeschossig, verfügt über ein flach geneigtes, nicht ausbaufähiges Satteldach mit Betondachsteinen, und bietet eine Gesamtnutzfläche (Wohnfläche) von etwa 273 m², verteilt auf Hauptwohnung und Einliegerwohnung.

Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss eine Hauptwohnung mit ca. 150 m²: Windfang, Gäste-WC, Diele/Flur, Bad, vier Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche. Das Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer haben Zugang zum Balkon, weiter gibt es Anbindung an einen Wintergarten. Im Untergeschoss wurden Räume im Zuge einer Nutzungsänderung 1991 zu Wohnzwecken ausgebaut, die neben einer etwa 65 m² großen Einliegerwohnung (mit separatem Zugang, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Büro/Gast, Küche, Duschbad, Flur, Terrasse) ein weiteres ca. 58 m² großes Apartment (Wohnküche, Schlafzimmer, innenliegendes Bad) bieten, das der Hauptwohnung zugeordnet ist.

Der Grundriss ist funktional, die Belichtung im Untergeschoss ist durch die Topografie dreiseitig gewährleistet, das Erdgeschoss ist hell und nach Osten orientiert. Das Dachgeschoss ist nur für Lagerzwecke nutzbar. Die Außenfassaden sind mit Strukturputz und typischer Rillenstruktur gestaltet, die Dachuntersichten und Giebeldreiecke mit Holz verkleidet.

Sanierungen erfolgten punktuell: Das Badfenster im EG und in der Einliegerwohnung wurde 2017 erneuert, der Wintergarten nach 1991 aufgesetzt. Die Fenster der Hauptwohnung sind größtenteils noch im Originalzustand (zwei Scheiben Holzfenster). Es besteht ein großer Modernisierungsbedarf (Fenster, Elektro, Heizung, Innenausbau). Die haustechnischen Anlagen sind veraltet, die Grundsubstanz altersentsprechend mäßig erhalten, mit Renovierungsstau. Aufgrund der Bauzeit (Fertighaus 1970er) ist eine Schadstoffbelastung (z.B. Holzschutzmittel) wahrscheinlich; Schadstoffgutachten wurden angeraten, liegen aber nicht vor.

Zwei Fertiggaragen mit angrenzendem Werkstattraum sowie ein Wintergarten und aufgesetzte Photovoltaikanlage (Baujahr 2016/2017, ca. 6,1 bis 6,7 kWp) ergänzen das Ensemble.

Weitere Gebäude

Nicht vorhanden, es gibt jedoch ein Gartenhaus und ein weiteres kleines Gartenhaus aus Holz im Außenbereich.

Grundstück

Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken mit zusammen 1.020 m². Das bebaute Grundstück (883 m², trapezförmig) steigt von Osten nach Westen um etwa ein Geschoss an und ist ortsüblich erschlossen. Das kleinere westliche Grundstück (137 m², spitz zulaufend) ergänzt den Garten, ist nur von innen erschließbar und nicht separat bebaubar. Die Außenanlagen wurden teilweise gestaltet (Terrassen, Teich, Holzdeck), befinden sich jedoch im vernachlässigten Zustand.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einliegerwohnung vermietet, das angrenzende Apartment im Untergeschoss wurde eigengenutzt und die Hauptwohnung im Erdgeschoss war leerstehend.

• Satteldach (flach geneigt), Betondachsteindeckung

• Fenster:

  • Hauptwohnung: überwiegend Holzfenster, zweifachverglast (Baujahr 1974)

  • Einliegerwohnung: Kunststofffenster, teils erneuert (2017)

  • Einzelne Stahl-Kippfenster (Gäste-WC)

• Heizung & Warmwasser:

  • Gas-Zentralheizung, (Baujahr 1991)

  • Heizkörper (Konvektoren/Fertig-Heizkörper)

  • Warmwasserspeicher

  • Zwei Kaminöfen (nur ein Ofen angerechnet)

• Elektroinstallation: Veraltet, nicht den heutigen Anforderungen entsprechend

• Böden:

  • Hauptwohnung: Überwiegend Laminat, Bad teils PVC-Dielen über Kork, Gäste-WC Kork

  • Untergeschoss: unterschiedliche Beläge (nicht spezifisch genannt)

• Sanitärausstattung:

  • Hauptbad: Badewanne und wandhängendes WC (Originalzustand); 2017 Doppelwaschtisch und Handtuch-Heizkörper eingebaut

  • Gäste-WC: Stand-WC mit Aufputz-Spülkasten, Handwaschbecken

  • Einliegerwohnung: Duschbad, teils modernisiert (2017)

• Wintergarten: Isolierverglaste Kunststoffkonstruktion, Hebeschiebtüren, Pultdach mit Markise

• Photovoltaikanlage: 2016/17 installiert, 6,1-6,7 kWp

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Katzenelnbogen, ca. 2.100 Einwohner, Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt liegt am nordwestlichen Ortsrand in einem Wohngebiet am Ende einer Sackgasse, ruhige Wohnlage. Nachbarbebauung besteht aus Ein- und Zweifamilienhäusern, keine besonderen Beeinträchtigungen. Die Grundstückstopografie ist ansteigend, mit typischer Wohnbebaubarkeit ohne Lagebesonderheiten, kein Naturschutzgebiet, keine Biotope.

Im Ort sind Kindergarten, Grund- und Realschule plus vorhanden, die nächsten weiterführenden Schulen befinden sich in Diez und Limburg. Ärzte und Apotheke im Ort, Krankenhaus in Diez/Limburg. Einkaufen ist im Ort möglich, größere Einkaufsmöglichkeiten in Diez und Limburg. Öffentliche Verkehrsanbindung ausschließlich per Bus, nächster Bahnhof ca. 15 km entfernt (Diez), nächste Autobahn ca. 20 km (A3, Limburg)