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Kauf bricht nicht Miete

28.12.2017 Eingeschränkte Vermieterrechte

(IP) Hinsichtlich des § 566 BGB ‚Kauf bricht nicht Miete’ hat der BGH mit ausdrücklichem Verweis auf § 57 ZVG und dessen Geltung auch bei Zwangsversteigerung mit Leitsatz verwiesen.

„Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat“.

Die Klägerin und Käuferin einer der Teilflächen verlangte vom Beklagten nach dem Erwerb eines Grundstücks die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen gemieteten Gewerberäumen. Der Beklagte verlangte widerklagend noch Rückerstattung angeblich überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und Instandsetzung eines Lastenaufzugs.

Der Beklagte hatte Räume im vierten und – von einem anderen Vermieter – im fünften Obergeschoss einer gewerblich genutzten Immobilie gemietet. Die Verträge sahen jeweils eine feste Laufzeit von zunächst fünf Jahren vor und enthielten beide eine Option zur mehrfachen Verlängerung der Mietzeit um jeweils weitere fünf Jahre, die der Beklagte auch ausübte. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag hatte sich die Eigentümerin bereiterklärt, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis im fünften Obergeschoss der Immobilie beendet werden würde.

Der BGH entschied im Sinne des Beklagten: „Der Abschluss der Mietverträge ... sei nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet habe, erfolgt. Außerdem hätten die Vertragsparteien in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag über die Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss zum Ausdruck gebracht, dass im Falle des Verkaufs des Grundstücks der Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber von ihnen gewünscht sei.“

Das Originalurteil kann hier abgerufen werden:

BGH, Az.: XII ZR 26/16

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