Zwangsversteigerung Wohnungseigentumsanlage

eingetragen im Grundbuch von Ruchheim Blatt 2995, 2996, 2998, 3000, 3001, 3002, 3004, 3008, 3010, 3012, 3014, 3018, 3021, 3022, 3023, 3027, 3030, 3032, 3037, 3047, 3053, 3057, 3059, 3062, 3063, 3082, 3084, 3087, 3114, 3116, 3118, 3119, 3120, 3122, 3126, 3128, 3130, 3132, 3136, 3137, 3139, 3140, 3141, 3145, 3148, 3150, 3155, 3165, 3171, 3175, 3177, 3180, 3181, 3200, 3202, 3205, 3237 und 3238.

Gemarkung Ruchheim, siehe Anlage:
(It. Gutachten handelt es sich um eine nicht fertig gestellte Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 119 Wohnungen und 127 TG-Stellplätzen. Ein Teil der Wohnungen war schon fertig gestellt, wurde aber durch Vandalismus teilweise wieder zerstört; ein anderer Teil der Wohnanlage steht seit über 10 Jahren im Rohbau und ein weiterer Teil der Wohnanlage ist überhaupt noch nicht gebaut. Die Tiefgarage ist als Rohbau teilweise vorhanden; der verbleibende Teil des Komplexes wurde bereits versteigert -ohne Gewähr-).

Der Verkehrswert wurde gemäß § 74 a ZVG auf 720.870,00 € (für den noch anhängigen nicht versteigerten Teil des Komplexes) festgesetzt.

Die Einzelwerte ergeben sich aus der Anlage.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um mehrere Wohneinheiten und Tiefgaragen-Stellplätze in einer nicht fertig gestellten Wohnungseigentumsanlage.

Das Grundstück ist mit einer nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) geteilten Wohnanlage (119 Wohneinheiten und 127 Tiefgaragen - Stellplätze) teils bebaut und teils unbebaut. Die Wohnanlage wurde nicht fertig gestellt. Einige Gebäude sind bereits ausgebaut bzw. teilausgebaut, einige befinden sich im Rohbau und einige sind überhaupt noch nicht vorhanden. Das Haus 1 war vorübergehend teilweise bewohnt. Es steht aktuell leer. Zu der Wohnanlage gehört eine unfertige Tiefgarage. Die 3-geschossige, unterkellerte Wohnanlage wurde gemäß Bauakte ca. 1996 und 1997 teilweise erstellt.

Außenansicht:

überwiegend Sichtmauerwerk roh; Gartenseite (Haus 1 und 2 Vorderseite) geringfügig verputzt und gestrichen; Fenstereinfassungen im geringen Umfang verputzt und gestrichen; Die Häuser 3 bis 5 sind teilausgebaut. Das Haus 6 ist eine offene Baustelle bis zum 1. OG. Die Häuser 7 bis 10 sind nicht gebaut.

Die Grundrissgestaltung weist auffällig viele kleine Wohnungen auf. Die Durchmengung bezüglich der einzelnen Wohnungsgrößen erscheint dem Sachverständigen als nicht zeitgerecht und für den Markt und die Lage in Ludwigshafen als nicht marktgerecht.

Der bauliche Zustand ist schlecht. Es besteht ein beträchtlicher Renovierungs- und Fertigstellungsbedarf. Die Oberbeläge der Häuser 1 und 2 (Innenausbau) sind allesamt zu überarbeiten, d.h. auch überwiegend zu entfernen und zu erneuern. Teils ist es zwingend erforderlich Mauerwerksteile zurückzubauen und wieder neu aufzubauen, teils sind Wohneinheiten und Teileinheiten überhaupt noch nicht gebaut.

Die Freiflächen sind aufgrund des nahezu 10-jährigen Stillstandes wild mit einfachen Bäumen (Birken, Weiden, Pappeln, Kastanien u. ä.) und Büschen, Schilf u. ä. überwuchert. Auf der Außenanlage liegen wild verstreut Bauteile, d. h. überwiegend Stahlmatten und Schalungsteile im und unter den Gräsern und Büschen. Die Oberfläche der Tiefgarage ist ebenfalls mit Baumaterial belegt.

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Ludwigshafen (ca. 168.000 Einwohner), im Stadtteil Ruchheim (ca. 6.100 Einwohner), am Stadtrand.

Das ebene Grundstück liegt an einer voll ausgebauten und beidseitig mit Gehwegen versehenen Wohnstraße, mit mäßigem Verkehr. Es hat eine unregelmäßige Grundstücksform. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus wohnbaulicher Nutzung, in überwiegend aufgelockerter, 2- bis 4-geschossiger Bauweise, Reihenhausbebauung und Mehrfamilienhäuser.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Grundschule, Ärzte und eine Bushaltestelle liegen in fußläufiger Entfernung. Die Entfernungen betragen bis zum Stadtzentrum LU ca. 10 km, nach Mannheim ca. 4 km, nach Frankenthal ca. 15 km und nach Neustadt an der Weinstraße ca. 32 km.

Stadt Ludwigshafen/Rhein, Stadtkasse, Rathausplatz 20,
67059 Ludwigshafen.