Teilungsplan
Zweckbestimmung durch Eintragung des Architekten im Teilungsplan
(ip/RVR) In einer Eigentumswohnung kann es gelegentlich ganz schön laut werden, insbesondere wenn direkt darunter eine Speisegaststätte betrieben wird. Der Eigentümer ging bis zum BGH, da die vom Architekt erstellten Pläne mit Café bezeichnet waren. Der BGH gab ihm jedoch nicht Recht, da die Eintragung des Architekten genauso wie die vermerkten Einrichtungsgegenstände lediglich als Beispiele für die Nutzung zu verstehen sind. Will die Gemeinschaft die Nutzungsart einzelner Einheiten beschränken, so muss dies unmissverständlich in der Teilungserklärung zum Ausdruck kommen. Außerdem verschloss sich der BGH nicht der Zeiterscheinung, dass heutzutage die Nutzung als Café üblicherweise eine genauso starke Beeinträchtigung darstellen kann.
Dem Beklagten gehört die unter der Wohnung der Klägerin gelegene Teileigentumseinheit welche nach der Teilungserklärung zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Erdgeschoss und Kellerraum.
Der Aufteilungsplan beruht auf einer Grundrisszeichnung des Architekten des Gebäudes, die Bestandteil der Genehmigungsplanung war. Der größte dem Beklagten zugeordnete Raum ist als „Café“ bezeichnet.
Der Mieter nutzt die Räume des Beklagten als Speiselokal. Der Beklagte will die Nutzung seines Sondereigentums zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés untersagen Er soll dort insbesondere keine Schank- und Speisewirtschaft zu betreiben.
Die Vorinstanz meinte, die Bezeichnung als „Café“ bedeute eine Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter, die einer Nutzung zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés grundsätzlich entgegenstehe. Trotzdem sei die jetzige Nutzung nicht zu untersagen, da von der Speisegaststätte keine größere Beeinträchtigung als von einer zeittypischen Nutzung als Café ausgehe.
Der BGH hat das im Ergebnis unterstützt. Er hat aber auch aufgezeigt, dass eine mögliche Nutzungsbeschränkung hier nicht vorliegt, da es nicht Aufgabe des Aufteilungsplanes ist, diese widerzugeben. Der BGH bestätigt damit die ständige Rechtsprechung, wonach Eintragungen des planenden Architekten grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung haben. Weiter lasse die im vorliegenden Fall von dem Architekten auch bei anderen Räumen weiterer Einheiten eingetragenen Bezeichnungen (z.B. Wohnen oder Schlafen; Einzeichnen von Nutzungsgegenständen wie z.B. Tische, Stühle oder Schränke) ganz offensichtlich erkennen, dass es sich um Beispiele und Vorschläge und nicht um Einschränkungen handeln soll.
Dem Ergebnis ist in jeder Hinsicht zuzustimmen. Nur die Teilungserklärung kann Nutzungsbeschränkungen enthalten. Sie sollten also dort aufgeführt werden.
Der komplette Urteilstext kann hier abgerufen werden:
