Anordnungsverfahren

Nach Eingang des Teilungsversteigerungsantrages leitet das Gericht diesen zunächst den Antragsgegnern zur Stellungnahme zu. Liegen sämtliche Anordnungsvoraussetzungen vor, ordnet der Rechtspfleger dann die Teilungsversteigerung durch Beschluss an. Dieser Beschluss enthält als notwendige Bestandteile die Bezeichnung von Antragsteller und Antragsgegner, das Versteigerungsobjekt, das Gemeinschaftsverhältnis und die Tatsache der Anordnung der Teilungsversteigerung. Das Vollstreckungsgericht ersucht dann das Grundbuch um Eintragung der Anordnung.

Die Antragsgegner können dem Verfahren ebenfalls beitreten, sie erhalten dadurch die Rechtsstellung eines Antragstellers. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie Vollstreckungsschutz beantragen. Sodann schließt sich das Wertfestsetzungsverfahren an, in dem der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt und festgesetzt wird. Danach bereitet das Gericht den Versteigerungstermin vor, Bekanntmachung und Zustellung unter Einhaltung verschiedener Fristen erfolgen.

Schließlich findet der Zwangsversteigerungstermin, das eigentliche Kernstück des Verfahrens statt. Der Versteigerungstermin ist öffentlich und gliedert sich in drei große Abschnitte:

• Bekanntmachungsteil


• Bietstunde


• Verhandlung über den Zuschlag

In diesem ersten Abschnitt des Termins (Bekanntmachungsteil), der der Vorbereitung des Versteigerungsgeschäfts dient, erfolgen eine Reihe von Bekanntmachungen und Hinweisen über Grundstücksnachweisungen, z.B. Grundbuchstand, den festgesetzten Verkehrswert, Erklärungen der Mieter/ Pächter. Im Anschluss hieran wird das geringste Gebot mit den sonstigen Versteigerungsbedingungen aufgestellt und verlesen.

Bei der Teilungsversteigerung darf nur ein Gebot zugelassen werden, durch welches die dem Aufhebungsanspruch des Antragstellers vorgehenden Recht sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden. Es gilt insoweit der Deckungsgrundsatz. Das geringste Gebot wird im Versteigerungstermin nach Anhörung der anwesenden Beteiligten unter Bezeichnung der einzelnen Rechte festgestellt.

Geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen bilden die maßgeblichen Grundlagen für die Versteigerung und für die Gebote der Erwerbsinteressenten. Der Rechtspfleger hat die Beteiligten und die Bietinteressenten über die Bedeutung eines abgegebenen Gebotes, den Gefahrenübergang, die zu leistende Sicherheit und wichtige Verfahrensvorschriften umfassend zu belehren. Unter den festgestellten und verlesenen Bedingungen wird dann zur Abgabe von Geboten aufgefordert.

Im zweiten Abschnitt des Versteigerungstermins (Bietstunde), der unmittelbar nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten beginnt, findet eine mindestens 30 Minuten dauernde Bietzeit statt. Hier können durch Bietinteressenten aber auch durch die Beteiligten selbst Gebote abgegeben werden. Diese erfolgen als bar Gebote, d.h. die bestehen bleibenden Belastungen sind nicht enthalten, aber Kraft Gesetzes zusätzlich zu übernehmen. Jeder Bieter muss daher beachten, dass er die bestehen bleibenden Rechte zusätzlich zu seinem Bar Gebot „bezahlen muss“. Die Versteigerung dauert an, bis nach mindestens 30 Minuten trotz Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden. Es werden sodann das letzte Gebot und der Schluss der Versteigerung verkündet.

In dem dritten Abschnitt des Versteigerungstermins (Zuschlagsverhandlung) entscheidet das Gericht entweder im Versteigerungstermin oder in einem zeitnah anberaumten Zuschlagverkündungstermin über den Zuschlag. Entweder erteilt das Gericht den Zuschlag auf das Meistgebot oder der Zuschlag wird versagt. Wird kein oder kein wirksames Gebot abgegeben, wird das Verfahren einstweilen eingestellt oder im Wiederholungsfall aufgehoben. Erreicht das Meistgebot 50% des Verkehrswertes nicht, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden.

Wird der Zuschlag erteilt, schließt sich hieran die Erlösverteilung an. Hierzu wird im Regelfall ein Verteilungstermin durchgeführt. Das Gericht stellt einen Teilungsplan fest. Aus diesem ist ersichtlich, welcher Erlös vorhanden ist, in welcher Rangfolge die Ansprüche aus dem Erlös befriedigt werden müssen und wie der Versteigerungserlös schließlich aufzuteilen ist.

Bei der Erlösverteilung ist allerdings zu beachten, dass das Vollstreckungsgericht in der Regel nicht den Erlös, der für die Gemeinschaft übrig bleibt, zwischen den einzelnen Mitgliedern aufteilt. Diese müssen sich um die Aufteilung des Geldes oder der zu übertragenen Forderungen regelmäßig selbst kümmern und zwar außerhalb des Teilungsversteigerung Verfahrens. Nur wenn alle Mitglieder der Gemeinschaft sich im Verteilungstermin über die Aufteilung einig sind, darf das Vollstreckungsgericht den einzelnen Mitgliedern jeweils ihren Anteil auszahlen. Gibt es Uneinigkeiten, wird der Erlös hinterlegt. Die Mitglieder der Gemeinschaft müssen sich dann außerhalb des Teilungsversteigerung Verfahrens um die Aufteilung des Geldes bemühen.